Last Updated on 2022 年 11 月 16 日 by maple
各位買房新手們，我很好奇你們想買房的原因是什麼呢？你有了解你自己的買房需求嗎？是自住的、還是要投資的呢？
從你開始下定決心買房到真正買到房子，你一定會遇到各式各樣的問題，像是：如何存到頭期款、如何挑房仲、怎麼買房。
除了上面比較容易遇到的問題之外，最多人會卡關的點在於最剛開始的那一筆大錢，簡單說就是「房子頭期款不夠怎麼辦？」。
不管你是想要自住還是想要投資，都免不了在初期時需要提供至少2成左右的買房頭期款出來，以600萬的房子來說，頭期款為120萬，以30k的小資族來說，需要不吃不喝40個月（3.4年左右）才能夠存到。
房價高漲，薪水微漲的情況下，想買房的人真的還能買到房子嗎？
我自己目前狀況也是偏向薪水漲的幅度追不上房價，因此激發我的腦袋思考了很多種解決方案，而我也會把我思考出來或者別人提供的方案整理在這篇文章當中，這裡會提供5種相對可行方法，來幫助你改善頭期款不夠的問題。
透過這篇文章你會了解：
- 買房頭期款真的都是2成嗎？這2種情況不用2成頭期款就可以購屋
- 5種方法解決買房頭期款不夠的問題
- 買房新手常見問題
- 買房新手必備秘笈
內容目錄
買房頭期款真的都是2成嗎？這2種情況不用2成頭期款就可以購屋
你常聽到的買房頭期款需要準備2成，其實是通則，也就是說不是適用每一種狀況。
例如：你買了一個總價500萬的40年老公寓，因為40年了，所以很有可能可以貸款到的成數不到8成（因為通常銀行那邊也會判斷房屋還可以使用的年限是多少，然後去決定要給你的成數。）
除此之外，老屋需要修繕的地方真的很多，像是：管線要重牽、漏水問題可能也要重用，光是基礎工程就很容易破百萬了，這些都是花在你看不到的地方，外在裝潢的部分都還沒加上去喔。
如果你是這種情況，需要準備的自備款絕對要超過2成，甚至是要準備到4成才可以買到一間可以住得舒適的房屋。
有2種狀況是不用準備到2成房屋頭期款（通常一開始是1～1.5成），你就可以購屋了，第一種是買「預售屋」這種房屋類型，預售屋是尚未蓋好的房屋，通常他都是按照工程進度來去要求你付款。
但是在交屋之前所付的錢，其實就差不多為2成的頭期款，最大差異在於他不是一次就要求你付一大筆錢（2成頭期款）出來，而是在完屋之前分2~3年付清這一大筆錢，對「沒有湊到頭期款，但有還款能力的人」是一大福音。
還有一種情況是，你買到破盤價的房子，你也不需要付到2成的房屋頭期款。
假設：有間市值落在700萬左右的2房電梯大樓，照理來說你需要準備140萬的頭期款，可以跟銀行貸款560萬，但是因為屋主急於脫手，你買在總價約500萬左右。
這種情況，真的是可遇不可求，少數中的例外，就上面的例子來說，你是可以全額貸款，然後還倒賺60萬的狀況。
因為銀行鑑價這個房子700萬，貸款8成560萬，你花500萬買到。公式為560萬-500萬＝60萬，扣掉你花的500萬，還賺到60萬。
相關閱讀：怎麼買房？5分鐘輕鬆搞懂買房流程
5種方法解決買房頭期款不夠的問題
1.開源節流
不管你有沒有要買房，開源節流一直以來都是很重要的課題。
老實說，我覺得這個能力不是一夜之間就可以習得的，沒有人打從娘胎出來就知道如何「開源節流」，在這裡給你幾個方向，讓你可以開始賺錢之外，也可以學會怎麼省錢。
其中我覺得省錢是最快能夠見效的方式，正常來說，開源都需要一點時間才會有感，因為在前期你需要花額外的時間去累積，像是：學習新技能、讓資產去複利等等。
- 節流的方式：客製化省錢方法，只要4步驟你也能無痛省出第1桶金
- 開源的方式：賺錢方法有哪些？3大核心策略月薪24k也能開始翻倍賺
2.改房屋類型，延長付款期限
不知道有哪些房屋類型，可以先參考這篇 ▶「房屋類型」
方法1：室內坪數明確，改運動公寓
這種方式適合所需要的室內坪數非常明確的人，以3個人居住來說，通常需要的室內空間差不多為30坪，這是一個可以住得非常舒適的空間。
下面以3種房屋類型來跟你舉例，如果想要有室內空間30坪、單坪價格為25萬/坪，暫時都不考慮車位坪數。
| 房屋類型 | 公設比 | 室內空間 | 購買權狀 | 總價 |
|---|---|---|---|---|
| 公寓 | 6~10% | 30坪 | 約33坪左右 | 825萬 |
| 華夏 | 15~20% | 30坪 | 約36坪左右 | 900萬 |
| 電梯大樓 | 約在30% | 30坪 | 約40坪左右 | 1000萬 |
你可以發現，不同的房屋類型所算出來的房屋總價會差非常多，關鍵就在於你需要花了多少錢買下公設。
近年因為消防法規的原因，需要增加很多逃生設備，所以造成新大樓公設比都至少30％以上，因此，就會拉高你需要購買的實際權狀坪數，相對的總價就會提高很多。
方法2.有還款能力，但頭期款不足 – 改付款方式
這種方法適合你有還款能力，但頭期款不夠的人。
這時候就要稍微提一下買房的流程了，主要有分成預售屋和中古屋。
預售屋：
找接待中心、或上網找專員的電話▶下訂、簽約、開工款▶工程款▶貸款▶交屋款
中古屋：
找房仲▶下斡旋▶簽約▶用印▶完稅▶貸款▶交屋
幫你統整上面表格重點，你可以看到買中古屋你需要在「1個月」內，付完2成左右的頭期款，但是買預售屋的話，你需要在「2~3年」（約一個建案完成時間）內付完1~1.5成頭期款。
同樣都是需要付2成的頭期款，但因為預售屋分成2~3年繳費（分期付款的概念），會讓人有比較寬裕的時間可以去籌錢，中古屋則是需要你在1個月內繳清，所以會比較適合頭期款很足的人。
3.改房屋地點，以時間換空間
如果你原本選擇市中心，不妨考慮換成郊區，台北市買不下去不如考慮買在桃園市。
有時候不用侷限自己一定要在哪裡，改變你購屋的地點，或許可以換得更好的居住品質，更大的居住空間。
或者你可以用「交通」去思考，假設你只想花費10分鐘的上班路程，那你可以從你上班的地方當出發點，往周邊去尋找可以10分鐘到達的區域，可以先從你常使用的交通工具：像是捷運、公車等去思考，最後，你會找出幾個最適合你生活的圈圈。
4.改房屋大小
有數據顯示，人的一生中，大概會經過3次的換房，如果你預計原本要買3房，不如先考慮買2房？之後再從小房換大房，慢慢換到你的理想房。
很多人都認為，房子一旦買了就要一直住到還完貸款的那一天，但其實很多時候都不是這樣。
你想想，如果第一次想買房是因為要結婚，（假設這時侯還沒有小寶寶），那你們可能2房就夠用了，那在未來就算有了小寶寶，因為還不大2房還可以住得很舒適，預計可能可以再住5年左右。
預計要有二寶時，可能需要換到3房的空間了，那如果孩子大了，父母也老了，這時後可能又會偏向換到更大的房子或者是透天等。
隨著人生階段的不同，我們很有可能會需要不同的居住空間，因此，不用逼著自己一定要一次買到位，一步一步慢慢換到你的理想房也是不錯的方式。
5.家人卡、微信貸
當如果遇到自己的理想房時，頭期款不夠怎麼辦？
我自己覺得如果家人可以先借你是最好的，因為家人通常可能不會跟你算利率，還起來比貸款還划算。
但是我知道很多人都想靠自己，不想使用家人卡，那麼你可以考慮微信貸，我自己是覺得不用排斥信貸，因為如果你身份不錯，現在有很多信貸％數都會非常不錯。
最近就可以到各大銀行參考一下，先做出你的PLAN B也不錯啊！
買房新手常見問題
1.房屋價值怎麼看？
透過大數據，秒知房屋價值，以下是一些可以幫助估計房屋價值的網站。
2.怎麼買房？
買房流程主要有分成預售屋和中古屋。
- 預售屋：
找接待中心、或上網找專員的電話▶下訂、簽約、開工款▶工程款▶貸款▶交屋款
- 中古屋：
找房仲▶下斡旋▶簽約▶用印▶完稅▶貸款▶交屋
具體細節可以參考下面這篇文章唷～
相關閱讀：怎麼買房？5分鐘輕鬆搞懂買房流程
3.買房這些隱藏成本，你有注意到嗎？
買房前後的隱藏成本是最多人會忽略的一筆費用，跟幾百萬的頭期款比起來，確實很容易就會被忽略，但是累積下來也是一筆頗大的金額啊！
以下是一些常見，容易被忽略的費用，詳細數字可以去相關閱讀了解。
3種微隱藏買房成本：
1.房仲費用
2.裝潢費用、設計師設計費用
3.傢俱費用
2大類隱藏買房成本：
1.買房前：代書費、契稅、印花稅、履約保證費用、地政登記規費、銀行手續費、銀行開辦費用、銀行鑑價費用、裝潢費、仲介費用。
2.買房後：地價稅、房屋稅、水電費、意料之外的修繕費用。
相關閱讀：買房隱藏成本有哪些？2大新手買房一定要知道的衍生買房費用
4.如何挑好房仲？
好房仲的條件1-有照
內政部的規定，合法的房仲業者需要具備這4種證明文件：
- 經紀業許可證
- 營利事業登記證
- 商業同業公會會員證書
- 不動產經紀人證書
好房仲的條件2-有心
- 能不能站在你的角度為你著想？
- 能不能解決你的擔憂？（有時候擔心壁癌、汽車租位等問題）
- 能不能正面迎擊你的問題，不含糊帶過？
好房仲的條件3-有專業度
- 是否了解周邊建案
- 是否了解周邊土地用途
- 是否了解周邊生活機能
- 是否了解交通發展、重大設施、重大園區
- 是否了解屋況，像是：需要維修的地方、可以怎麼修
- 是否了解周邊的行情
買房新手必備秘笈
為什麼要推薦這堂課程給你？我們年輕人真的很可憐，想買個房子有個安身立命的家，結果被高房價、高物價壓得快喘不過氣。
在過去那個年代，只要你肯努力，不用理財，只要無腦存錢就可以買得起房子，以我們家來說，我爸在菜市場工作而已，在我出生後幾年就可以買得起高雄的一棟5樓透天厝。
反觀現在，你要不吃不喝幾年才買得起一個公寓？如果這時候又遇到不肖房仲，騙走你的錢，或者買到瑕疵屋回不來，不是會很嘔嗎？
你在新聞上看到的買房糾紛，很多不都是過度相信房仲，沒有自己的判斷力，或者被一些文謅謅的條文搞得頭昏眼花，一不小心就簽名蓋章了。
這些都是因為平常沒有學習房地產的知識，買房是好幾百萬的事情，一不小心就是好幾10年的積蓄變成0，如果你一輩子都不買房，當然就不需要這些知識。
但如果你有預計要買房，或者已經在看房了，我很推薦你去上上看一堂免費的房地產研討會，課程老師Selena & Wayne，會跟你分享在高房價時代怎麼買到自己的小窩。
（一）課程老師：Selena & Wayne
（二）課程重點：這是一個套裝組合的課程，總共有3個方案，方案A.主要帶你規劃你的買房目標和買房的財務健檢。方案B.會教你從0買到一間高CP值，可以投資＋自住的夢想房。方案C.教你認識各種投資房地產的方式，主打隔套收租。
（三）課程費用：：
| 免費方案 | 方案A. | 方案B. | 方案C. | |
| 費用 | ✘ | $197美金/終身使用 | $1206美金/終身使用 | $1347美金/終身使用 |
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| 課程 | 認識買房關鍵核心概念 | 買房財務健檢＋規劃買房目標 | 方案A+從0開始買到夢想房。（選到保值房） | 方案A+B，認識投資房地產的方式，課程主打隔套收租。 |
| 課程傳送門 | 免費試聽 | 認識 A方案 | 認識 B方案 | 認識 C方案 |
（四）課程退款政策：知識型產品，售出後就不退款。
（五）我的小心得：主要的買房架構、邏輯知識，都是由這堂課所建立的，透過這堂課程幫我省了很多自己找資料的時間，讓我能夠比其他新手更快進入狀況。
課程裡面還會提供你相關的買房工具，像是買房計算機算出自己可以買多少錢的房子。裡面還會告訴你當不夠錢買房子該怎麼辦，我覺得最有價值的就是會跟你講解房貸的運用，這是很多人會忽略的。
對一個買房新手來說，我覺得最重要的就是找到「適合你的學習資源」，你要看得懂、讀得懂這樣的學習才會有意義，也才能夠有機會買到低於價值的好房子，而這堂免費課程我覺得講解簡單，課程內容可以輕易吸收。
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by maple
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