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買房頭期款要多少?一定要準備2成頭期款嗎?

Last Updated on 2021 年 11 月 26 日 by maple

買房頭期款要多少才夠?一定都是要準備2成嗎?

其實有些房屋類型並不用準備到2成就可以購買了,而有些卻是要超過2成才能購買。

買房第一件事情就是要籌到自備款,對所有想買房的人來說這就是最大的一道門檻,基本上大家都可以負擔每月的房貸,最容易卡關的地方就在於頭期款。

很多人都認為想要買房就要一次準備2成的頭期款,有些房屋比較老的可能還需要準備超過2成的頭期款才有辦法購買。

你也知道買房真的很看緣分,如果當下你真的有很喜歡的地點,但是苦於湊不出2成的頭期款不是很可惜嗎?

你可以透過修正房屋類型、不修改房屋總價,來達到提前買到心儀機能的房子,你一定很懷疑真的有可能嗎?但其實是可以做得到的。

以這篇文章就來跟你分享,頭期款不夠時可以怎麼修正價格,了解3種不同房屋類型找到適合自己的付費方式。

透過這篇文章你會了解:

*房屋的頭期款真的都是2成嗎?

*頭期款不夠怎麼辦?

*3種房屋的優缺點

*其他買房新手相關資源

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房屋的頭期款真的都是2成嗎?

我們常聽到的房屋自備款需要準備2成,其實是通則,但通則表示不是適用每一種狀況。

例如:你買了一個總價500萬的40年老公寓,因為40年了,所以很有可能可以貸款到的成數不到8成,因為通常銀行那邊也會判斷房屋還可以使用的年限是多少,然後去決定要給你的成數。

除此之外,老屋需要修繕的地方真的很多,通常管線要重牽、漏水問題可能也要重用,修一修可能都要破百了。

這種情況下,你需要準備的自備款絕對要超過2成,甚至是要準備到4成才可以買到一間可以住得舒適的房屋。

但有種狀況是不用準備到2成房屋頭期款(通常一開始是1~1.5成),你就可以購屋了,那就是預售屋這種房屋類型,預售屋是尚未蓋好的房屋,通常他都是按照工程進度來去要求你付款。

但是在交屋之前所付的錢,其實就差不多為2成的頭期款,最大差異在於他不是一次就要求你付2成出來,而是在完屋之前分2~3年付清,這對「沒有湊到頭期款,但有還款能力的人」是一大福音。

你一樣可以買到房子,而且還不需要一次付完一大筆費用,需要值得注意的是,你需要在未來才能入住,因為前期他還在蓋啊,你沒辦法居住,所以通常適合不用立即入住的族群。

「買房頭期款」真的是2成嗎?答案是看你的房屋類型,老公寓就不能只準備2成,你還需要備足修繕的費用,你還需要面臨跟銀行貸款成數不足的問題,而購買預售屋的話就不用準備到2成自備款,相對的你也沒辦法即刻入住,

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買房頭期款不夠怎麼辦?

透過前面的分析,相信你一定了解了不是每間房子都只需要2成頭期款,也不是每間房子都需要前期就付出2成的頭期款,這跟你的房屋類型有很大的關係。

當你買房的頭期款和想買的房子差距太多怎麼辦?

1.從不同的房屋付款方式做取捨

前面的例子有提到,不是每種房屋都需要一次付2成的頭期款,我可以利用這種優勢來買自己喜歡的房子。

用付款方式來分類的話,我們可以分成「預售屋」、「新成屋和中古屋」,以下就來跟你詳細介紹。

預售屋

預售屋是這樣:通常你看不到實體的屋子,你只能從房屋的格局圖來挑房子。

付款方式:主要為「訂金、簽約金、開工款、工程款、交屋、銀行貸款」。

訂金簽約金開工款工程款銀行貸款交屋
房價的1~3%房價的5~8%房價的2~3%房價的10%房價的70%~80%房價的2~5%

但是你只需要先付「訂金、簽約金、開工款就好」,也就是說前期只需要付1~1.5成的頭期款就好。

而工程款則是在蓋屋期間分批繳納,所以要購買這種屋種的需要先確定繳納工程費用的日期,以免籌措不到資金,在蓋完屋子後,剩下的就是「銀行貸款、交屋款」。

適合的族群:未來2~3年內都還沒有要入住的人、一次拿不出2成以上頭期款但是有還款能力的人。

新成屋和中古屋

新成屋和中古屋是這樣:有實體的屋況可以看,可以清楚看到整個空間規劃、看出去的視野。

付款方式:主要為「自備款、銀行貸款」,但其中自備款就包括「斡旋金、定金、簽約金、用印、完稅」。

斡旋金定金簽約金用印完稅銀行貸款
房價的1~3%房價的3%房價的10%房價的10%房價的10%房價的70%~80%

適合的族群:需要近期立馬入住的人、一定要看到實體屋況的人

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2.選擇蛋白區

簡單來說就是以時間換取空間,同樣的房屋條件,差不多的坪數、類似的屋齡,你可以選擇離市中心遠一點的房屋,以降低單坪的價格。

3.改變房屋類型

如果你所需要的室內坪數非常明確,以3個人居住來說,通常需要的室內空間差不多為30坪,這是一個可以住得非常舒適的空間。

下面以3種房屋類型來跟你舉例,如果想要有室內空間30坪、單坪價格為25萬/坪,暫時都不考慮車位坪數。

以公寓來說,公設比約在6~10%,想要有室內空間30坪,你需要購買權狀約33坪左右,總價約為825萬。

以華夏來說,公設比約在15~20%,想要有室內空間30坪,你需要購買權狀約36坪左右,總價約為900萬。。

以電梯大樓來說,公設比約在30%,想要有室內空間30坪,你需要購買權狀約40坪左右,總價約為1000萬。

你可以發現,不同的房屋類型所算出來的房屋總價會差非常多,關鍵就在於你花了多少錢買下公設。

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3種房屋類型的優缺點

簡單提一下,前面有提到的那3種房屋類型的優缺點、以及適合的族群,當你越了解這些房屋的優缺點,你能夠精準判斷自己適合的房屋類型。

預售屋

*通常指的是:房子還沒蓋好,先拿圖來給你挑。

*優點:

  • 自備款可以分期繳納,通常自備款為15~20%。
  • 可以客變,省裝潢費。
  • 不用一次繳納大量自備款。
  • 可以挑喜好的戶別。
  • 屋況好,未來換屋有利。

*缺點:

  • 無法馬上入住,所以不適合要立即入住的人。
  • 交屋後才能知道屋況。
  • 需要看圖自行想像空間。

*適合族群:不想住別人住過的房子。

新成屋

*通常指的是:5~10年以內的新房子,住過的人偏少。

*優點:

  • 可以馬上入住。
  • 有可能買到時,是完全沒有人住過的。
  • 有完善的公共設施。
  • 可以看到實際屋況。
  • 屋況偏佳,未來換屋有利。

*缺點:

  • 價格偏貴。
  • 無法客變。
  • 需要一次準備2成頭期款。
  • 新屋的公設比會比較高,坪效上會比較差。

*適合族群:一定要看到實體,又不想買屋況偏老的房屋。

中古屋

*通常指的是:10年以上的房子,住過人偏多,投資客的愛。

*優點:

  • 可以馬上入住。
  • 可以看到實際屋況。
  • 價格相對優惠,。
  • 公設偏少,可以買到的實際坪數相對多。

*缺點:

  • 無法客變,想要變動格局,通常需要花費一大筆錢。
  • 需要一次準備2成頭期款。
  • 上一個屋主如果屋況維持不佳,需要很大一筆裝潢費維護修繕。
  • 老屋問題多,像是:漏水、壁癌最常見,看屋需要更謹慎小心。

*適合族群:預算有限的首購族。

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by maple

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