Last Updated on 2022 年 11 月 16 日 by maple
買房頭期款要多少才夠？一定都是要準備2成嗎？
其實有些房屋類型並不用準備到2成就可以購買了，而有些卻是要超過2成才能購買。
買房第一件事情就是要籌到自備款，對所有想買房的人來說這就是最大的一道門檻，基本上大家都可以負擔每月的房貸，最容易卡關的地方就在於頭期款。
很多人都認為想要買房就要一次準備2成的頭期款，有些房屋比較老的可能還需要準備超過2成的頭期款才有辦法購買。
你也知道買房真的很看緣分，如果當下你真的有很喜歡的地點，但是苦於湊不出2成的頭期款不是很可惜嗎？
你可以透過修正房屋類型、不修改房屋總價，來達到提前買到心儀機能的房子，你一定很懷疑真的有可能嗎？但其實是可以做得到的。
以這篇文章就來跟你分享，頭期款不夠時可以怎麼修正價格，了解3種不同房屋類型找到適合自己的付費方式。
透過這篇文章你會了解：
- 房屋的頭期款真的都是2成嗎？
- 頭期款不夠怎麼辦？
- 3種房屋的優缺點
- 其他買房新手相關資源
相關閱讀：
內容目錄
房屋的頭期款真的都是2成嗎？
我們常聽到的房屋自備款需要準備2成，其實是通則，但通則表示不是適用每一種狀況。
例如：你買了一個總價500萬的40年老公寓，因為40年了，所以很有可能可以貸款到的成數不到8成，因為通常銀行那邊也會判斷房屋還可以使用的年限是多少，然後去決定要給你的成數。
除此之外，老屋需要修繕的地方真的很多，通常管線要重牽、漏水問題可能也要重用，修一修可能都要破百了。
這種情況下，你需要準備的自備款絕對要超過2成，甚至是要準備到4成才可以買到一間可以住得舒適的房屋。
但有種狀況是不用準備到2成房屋頭期款（通常一開始是1～1.5成），你就可以購屋了，那就是預售屋這種房屋類型，預售屋是尚未蓋好的房屋，通常他都是按照工程進度來去要求你付款。
但是在交屋之前所付的錢，其實就差不多為2成的頭期款，最大差異在於他不是一次就要求你付2成出來，而是在完屋之前分2~3年付清，這對「沒有湊到頭期款，但有還款能力的人」是一大福音。
你一樣可以買到房子，而且還不需要一次付完一大筆費用，需要值得注意的是，你需要在未來才能入住，因為前期他還在蓋啊，你沒辦法居住，所以通常適合不用立即入住的族群。
「買房頭期款」真的是2成嗎？答案是看你的房屋類型，老公寓就不能只準備2成，你還需要備足修繕的費用，你還需要面臨跟銀行貸款成數不足的問題，而購買預售屋的話就不用準備到2成自備款，相對的你也沒辦法即刻入住。
相關閱讀：
買房頭期款不夠怎麼辦？
透過前面的分析，相信你一定了解了不是每間房子都只需要2成頭期款，也不是每間房子都需要前期就付出2成的頭期款，這跟你的房屋類型有很大的關係。
當你買房的頭期款和想買的房子差距太多怎麼辦？
1.從不同的房屋付款方式做取捨
前面的例子有提到，不是每種房屋都需要一次付2成的頭期款，我可以利用這種優勢來買自己喜歡的房子。
用付款方式來分類的話，我們可以分成「預售屋」、「新成屋和中古屋」，以下就來跟你詳細介紹。
預售屋
預售屋是這樣：通常你看不到實體的屋子，你只能從房屋的格局圖來挑房子。
付款方式：主要為「訂金、簽約金、開工款、工程款、交屋、銀行貸款」。
| 訂金 | 簽約金 | 開工款 | 工程款 | 銀行貸款 | 交屋 |
| 房價的1~3％ | 房價的5～8% | 房價的2~3％ | 房價的10％ | 房價的70％～80% | 房價的2~5％ |
但是你只需要先付「訂金、簽約金、開工款就好」，也就是說前期只需要付1～1.5成的頭期款就好。
而工程款則是在蓋屋期間分批繳納，所以要購買這種屋種的需要先確定繳納工程費用的日期，以免籌措不到資金，在蓋完屋子後，剩下的就是「銀行貸款、交屋款」。
適合的族群：未來2~3年內都還沒有要入住的人、一次拿不出2成以上頭期款但是有還款能力的人。
新成屋和中古屋
新成屋和中古屋是這樣：有實體的屋況可以看，可以清楚看到整個空間規劃、看出去的視野。
付款方式：主要為「自備款、銀行貸款」，但其中自備款就包括「斡旋金、定金、簽約金、用印、完稅」。
| 斡旋金 | 定金 | 簽約金 | 用印 | 完稅 | 銀行貸款 |
| 房價的1~3％ | 房價的3% | 房價的10％ | 房價的10％ | 房價的10% | 房價的70％～80% |
適合的族群：需要近期立馬入住的人、一定要看到實體屋況的人。
相關閱讀：
怎麼買房？5分鐘輕鬆搞懂買房流程
頭期款不夠怎麼辦？5種私藏解決方法大公開
買二手房注意事項有哪些？3大技巧帶你避開地雷房
2.選擇蛋白區
簡單來說就是以時間換取空間，同樣的房屋條件，差不多的坪數、類似的屋齡，你可以選擇離市中心遠一點的房屋，以降低單坪的價格。
3.改變房屋類型
如果你所需要的室內坪數非常明確，以3個人居住來說，通常需要的室內空間差不多為30坪，這是一個可以住得非常舒適的空間。
下面以3種房屋類型來跟你舉例，如果想要有室內空間30坪、單坪價格為25萬/坪，暫時都不考慮車位坪數。
以公寓來說，公設比約在6~10%，想要有室內空間30坪，你需要購買權狀約33坪左右，總價約為825萬。
以華夏來說，公設比約在15~20%，想要有室內空間30坪，你需要購買權狀約36坪左右，總價約為900萬。。
以電梯大樓來說，公設比約在30%，想要有室內空間30坪，你需要購買權狀約40坪左右，總價約為1000萬。
你可以發現，不同的房屋類型所算出來的房屋總價會差非常多，關鍵就在於你花了多少錢買下公設。
相關閱讀：
3種房屋類型的優缺點
簡單提一下，前面有提到的那3種房屋類型的優缺點、以及適合的族群，當你越了解這些房屋的優缺點，你能夠精準判斷自己適合的房屋類型。
預售屋
＊通常指的是：房子還沒蓋好，先拿圖來給你挑。
＊優點：
- 自備款可以分期繳納，通常自備款為15~20%。
- 可以客變，省裝潢費。
- 不用一次繳納大量自備款。
- 可以挑喜好的戶別。
- 屋況好，未來換屋有利。
＊缺點：
- 無法馬上入住，所以不適合要立即入住的人。
- 交屋後才能知道屋況。
- 需要看圖自行想像空間。
＊適合族群：不想住別人住過的房子。
新成屋
＊通常指的是：5~10年以內的新房子，住過的人偏少。
＊優點：
- 可以馬上入住。
- 有可能買到時，是完全沒有人住過的。
- 有完善的公共設施。
- 可以看到實際屋況。
- 屋況偏佳，未來換屋有利。
＊缺點：
- 價格偏貴。
- 無法客變。
- 需要一次準備2成頭期款。
- 新屋的公設比會比較高，坪效上會比較差。
＊適合族群：一定要看到實體，又不想買屋況偏老的房屋。
中古屋
＊通常指的是：10年以上的房子，住過人偏多，投資客的愛。
＊優點：
- 可以馬上入住。
- 可以看到實際屋況。
- 價格相對優惠，。
- 公設偏少，可以買到的實際坪數相對多。
＊缺點：
- 無法客變，想要變動格局，通常需要花費一大筆錢。
- 需要一次準備2成頭期款。
- 上一個屋主如果屋況維持不佳，需要很大一筆裝潢費維護修繕。
- 老屋問題多，像是：漏水、壁癌最常見，看屋需要更謹慎小心。
＊適合族群：預算有限的首購族。
相關閱讀：
其他買房新手相關資源
這是在台北擁有一個「隔套收租」、在海外（關島）也有一個房地產的理財Youtuber-Selena& Wayne所開設，內容非常適合剛入門的新手，推薦給你。
（一）課程老師：Selena & Wayne
（二）課程重點：這是一個套裝組合的課程，總共有3個方案，方案A.主要帶你規劃你的買房目標和買房的財務健檢。方案B.會教你從0買到一間高CP值，可以投資＋自住的夢想房。方案C.教你認識各種投資房地產的方式，主打隔套收租。
（三）課程費用：
| 免費方案 | 方案A. | 方案B. | 方案C. | |
| 費用 | ✘ | $197美金/終身使用 | $1206美金/終身使用 | $1347美金/終身使用 |
| 專屬讀者優惠 | ✘ | $99美金/終身使用 | $599美金/終身使用 | $727美金/終身使用 |
| 課程 | 認識買房關鍵核心概念 | 買房財務健檢＋規劃買房目標 | 方案A+從0開始買到夢想房。（選到保值房） | 方案A+B，認識投資房地產的方式，課程主打隔套收租。 |
| 課程傳送門 | 免費試聽 | 認識 A方案 | 認識 B方案 | 認識 C方案 |
（四）課程退款政策：知識型產品，售出後就不退款。
（五）我的小心得：主要的買房架構、邏輯知識，都是由這堂課所建立的，透過這堂課程幫我省了很多自己找資料的時間，讓我能夠比其他新手更快進入狀況。
課程裡面還會提供你相關的買房工具，像是買房計算機算出自己可以買多少錢的房子。裡面還會告訴你當不夠錢買房子該怎麼辦，我覺得最有價值的就是會跟你講解房貸的運用，這是很多人會忽略的。
對一個買房新手來說，我覺得最重要的就是找到「適合你的學習資源」，你要看得懂、讀得懂這樣的學習才會有意義，也才能夠有機會買到低於價值的好房子，而這堂免費課程我覺得講解簡單，課程內容可以輕易吸收。
謝謝你們看到這裡，有問題都可以寄信給我，或私訊我的IG一起討論唷~若你覺得這篇對你有幫助，請幫我登入你的帳戶，順手按5個LIKE ，或者分享我這篇文章給更多人知道， 給我一些支持與鼓勵，讓我有動力繼續產出好內容。
謝謝拉~我們下次見，再會啦~
by maple
免費抖內我：如果這篇文章有幫助到您或想鼓勵我 ，請幫我登入Google或FB，在下方處綠色的拍手圖示按5下，不需花費任何摳摳就能支持我給我鼓勵，灰熊港穴您!