Last Updated on 2022 年 11 月 16 日 by maple
買房成本計算方式除了頭期款之外，其實還有2大類買房隱藏成本是你一定要知道的。
在買房子時大家都知道要先存到頭期款，但卻常常忘記準備買房的衍生費用，導致自己最後買完房子都是傾家蕩產的狀態，到最後可能就會住到一個空屋，也就是沒有規劃好額外的預算給傢俱。
有些狀況是已經沒有額外的預算可以給裝潢的部分，導致管線沒辦法重牽、屋子的廁所沒辦法換新馬桶等等。
除了上面很微隱藏的買房成本之外，最容易被忘記的就是一堆稅費，千萬不要小看這些稅費，累積起來都大概要準備10萬左右。
以下就來帶你了解買房的微隱藏成本和隱藏成本有哪些，讓你能夠更清楚買房會延伸的額外費用，讓你能夠在預算內買房不用靠信貸。
透過這篇文章你會了解：
＊2大類買房隱藏成本有哪些？
＊3種微隱藏買房成本
＊2大類隱藏買房成本
＊買房之前你必須要知道「如何存到頭期款」
＊買房新手必備秘笈
內容目錄
2大類買房隱藏成本有哪些？
微隱藏成本：
因為這個成本其實大部分的人在買房之前就都會稍微抓一下了，所以並不算是容易忽視的買房成本，但是跟大筆（百萬左右）的頭期款相比，好像又是容易被忽略掉的地方，所以特別拿出來提醒。
簡單來說，這就是大部分的人都會抓的預算，就是裝潢費用、傢俱的費用、房仲的費用等等。
千萬不要小看這些費用，累積起來可以等於你的房子頭期款了，但我知道大部分的人，能夠存到頭期款就很了不起了，剩下的裝修部份只能一步一步慢慢更新了。
在後面的內容，我會跟你分享一些裝修的重點，口袋有限的就要去排好你的優先順序，從你最在意的地方開始維修。
隱藏成本：
這些項目其實多又雜啦，大概就是一些代書費用、跟雜七雜八的稅費，加一加這些費用，你最終需要付出的錢錢也是非常驚人啊，也因為這些費用是最多人會忽略的，所才叫他「隱藏成本」，在後面內容當中會跟你詳細介紹這些稅費。
其中，我把這些稅費，歸類為買房前（一次性繳納就可以）和買房後（持續性的費用，在持有房屋期間都要一直繳納的費用）的房屋成本。
這些％雖然看起來都很小，但因為買房都是好幾百萬的事情，很容易就會突破10萬左右的稅費，所以還是要稍微了解。
3種微隱藏買房成本
1.房仲費用：
一般來說，有2種收費方式，其實主要就是分成買方跟賣方啦～
| 買方 | 賣方 | |
| 仲介費用算法 | 房屋成交價x1~2％ | 房屋成交價x3~4％ |
在一般狀況下，通常買方仲介會收取「房屋成交價格的2%」為他們的仲介費用，而賣方仲介會收取「房屋成交價格的4%」為他們的仲介費用。（這裡的仲介費用都是用最高價的情況來說）
簡單來說，如果你是要買房，那你就是付房屋成交價2%給你的仲介，如果你是要賣房的就是要付房屋成交價的4%給你的房仲。
什麼叫做不正常的情況呢？其實就是買方跟賣方的價格僵持不下時，因為站在房仲的角度，他們是以成交為導向，有成交當月才有錢，沒成交就什麼都沒有，所以房仲為了促成交有時候會自抵他們的仲介費用。
假設：買方價格堅持800萬，而賣方堅持820萬時，這種金額差距不會太大時，房仲都極有可能會以自扣自己的房仲費用來促成交，但實際狀況還是要以當下談價格時為準。
2.裝潢費用、設計師設計費用：
因為裝潢的費用可大可小，不同房屋類型所需要的每坪價格也都會差距非常大，如果你有要請設計師又是額外的一筆費用，所以真的非常難去預測啊！
但是這裡可以給大家幾個粗估的方向：
設計師費用：常見價格為5000~12000坪/萬
預售屋費用：可以客變格局，類似的裝潢條件下，會比實體屋相對省錢。
新成屋費用：4~7萬。（如果你買25萬/坪的新成屋，加上裝潢費用其實就會來到3x萬/坪了)
中古屋費用：5~10萬，越老越貴，因為基礎工程（管線重牽、泥作等）的維護部分比較多。
除了請設計師外，還有一種相對省錢的方式就是自己找「統包」，統包比較適合非常確定自己生活需求的人，而且最好你可以清楚跟統包說明你的理想房屋樣子（例如給圖之類的），否則很容易會造成做出來的樣子跟想像中的樣子會差距很大。
下面這部影片就是找統包做的裝潢
3.傢俱費用：
傢俱的部分真的就是完全客製化，我會建議你把你一定必備的傢俱排好優先順序，在預算有限的情況下就一個一個慢慢買到位，如果經費充足就一次買齊。
像我的話，我需要的家電真的不多，像冷氣好了，對我來說可能就沒有這麼的必要，就我自己的生活經驗來看，我看冷氣的機率偏低，不是說不會開是偏低，所以這個家電就不會是我的必要商品。
以我自己的生活需求來說，我會先添購「床、床墊、書桌椅、書櫃、冰箱、洗衣機、衣櫃、鞋櫃、燈具、馬桶、洗手台、電風扇」，之後看情況陸續添購「梳妝台、冷氣、沙發、相關廚房家電」
要如何知道自己所需的傢俱呢？以下思考邏輯你可以試試看。
＊一進門：鞋櫃、穿鞋椅。
＊看到客廳：沙發、電視牆櫃、電視、冷氣。
＊走到廚房：抽油煙機、瓦斯爐、料理台、水槽、廚具、冰箱、烤箱、電鍋、氣炸鍋、飲水機、洗碗機、櫥櫃、你所需要的煮飯家電。
＊進入廁所：馬桶、洗手台、浴缸、浴櫃。
＊見到臥室：床墊、床架、床板、窗簾、冷氣、電風扇、衣櫃、梳妝台。
＊走進書房：書桌椅、書櫃、冷氣、電風扇，延長線。
以上其實重點在於，去思考你自己在這些空間時都會使用哪些家電，將最頻繁使用的家電列入必購清單，剩下的就慢慢買齊。
2大類隱藏買房成本
當你買房之前除了規劃好存到頭期款的方法之外，你還需要了解買房會產生的額外費用，將這些費用一併加入預算當中。
下面就來跟你介紹，買房會出現的隱藏成本：
1.買房前：
這是在你買房之前，連同頭期款一起考慮的費用，因為這會在你購買房屋時，立馬就會產生的費用。
＊代書費：通常是 2 萬左右，但實際狀況還是要看你案子的複雜程度。
＊契稅：房屋評定現值的 6％（房屋評定現值由政府、專家討論的共同結果，通常會在每年稅務單上看到，為屋主隱私，非屋主難以確認）
＊印花稅：土地公告現值與房屋評定現值合計數的0.1%
＊履約保證費用：總價的0.06%，由買賣雙方平均負擔，也就是總價的0.03%
＊地政登記規費：貸款金額 x 1.2 的0.1%。公式：房子總價x貸款成數x1.2/1000
＊銀行手續費：5000元左右，實際狀況以各家銀行為準。
＊銀行開辦費用：3000左右，實際狀況以各家銀行為準。
＊銀行鑑價費用：5000元以內，實際狀況以各家銀行為準。
＊裝潢費：前面內容有提到，詳細請再回到前面去複習喔。
＊仲介費用：買房的需付房屋成交價格的2%左右，賣房的需付擔房屋成交價格的4%左右。
2.買房後：
這費用通常都是持續性的，有些是一年繳一次，有些是2個月繳一次，有些是突然需要繳的費用。
不過也因為這些費用的繳費期間通常都有點長，像是一年繳一次的稅費，就可以在一年之內慢慢規劃這筆費用。
＊地價稅：一年一次，前往地價稅試算。
＊房屋稅：一年一次，前往房屋稅試算。
＊意料之外的修繕費用：突發狀況，像是：漏水、壁癌、馬桶堵塞等問題。
＊水電費：2個月為一次繳款。
買房之前你必須要知道「如何存到頭期款」
你是因為什麼原因想買房？是為了給另一半一個遮風避雨的地方嗎？是為了完成自己心中的夢想嗎？還是不想再將房租繳給房東？
通常一想到要存到頭期款都會一個頭兩個大，對比自己的薪水，默默心裡還是想著「算了，還是繼續當個躺平族好了」，但其實好好規劃，小資族也能買得起房，千萬不要小看你的潛力啊！
以下是我存到買房頭期款的4個步驟，你可以參考看看：
步驟1：設定目標
買房我覺得第一步就是不要當屋奴要當屋主，也就是要去在「你可以負擔」和「可以住得有品質」之間去取的平衡。
以下2個方案，可以幫助你找到你的預算範圍，從這個房屋總價區間去找到你的夢想屋吧！
方案1.½～⅓法則
目前大家都是建議「每月房貸」不要超過薪水的½～⅓之間：（當然不是每個人都適合這個公式，因為每個人的月薪都不太一樣，方案2會教你怎麼調整。）
（你的月薪）x（½～⅓）=每個月可以繳的房貸。
舉例：月薪6萬x（½～⅓）＝2~3萬（每月房貸）。
正常情況下，如果你是首購、信用條件又不錯，月薪6萬的你可以貸款到8成，自備款為2成，而利率大概是1.33％，這是比較常見的情況。
月薪6萬的你，在「貸款年限30年」的條件下，你可以買「貸款金額」介於600萬～880萬的房子，也就是買「房屋總價」約在750~1100萬之間的房子。
方案2.每月結餘法
每個人的月薪不同，有些人可能是月薪10萬，有些人可能是月薪3萬，根據不同的薪資狀況，你可以透過下面的公式來調整你的「每月可以負擔的房貸」
每個月的收入（固定收入）-每個月的正常支出（食衣住行育樂+投資）＝每個月可以投入的房貸金額
在你每個月剩下的錢當中，你願意提撥多少費用到房貸當中？
假設：月薪10萬-3萬（食衣住行育樂）-3萬(投資）=4萬
4萬中你如果只想提撥2萬，剩下的存下來當退休金，那麼你就要去找每月房貸金額落在2萬左右的房子。
透過這個網站去試算後，在貸款年限30年，利率1.33％，貸款成數8成的狀況下，不使用寬限期，每月貸款約2萬的狀況下，你可以知道你能負擔的買屋總價最高可以落在約750萬左右的房子。
步驟2：訂定計畫
＊你想要用幾年來存到這筆錢？
假設你希望5年內存到好了，頭期款/5=每年需要存的數目，列成公式的話會長這樣：
房屋總價/1年=1年需要存的錢
畫成小目標，也就是說你1個月要存下多少，才能在目標時間內存到。
房屋總價/12個月=1個月需要存的錢
＊如何才能順利存下月目標？
簡單一句，就是去開源節流。
步驟3：開始行動
當你制定完你的計畫後，接下來就是開始行動。
我建議你可以製作你的專屬行動計畫表，因為當你把目標化為可以判斷的依據時，像是具體的數字、具體的時間、具體的作法，你才能夠準時到達你的目的地。
步驟4：不斷修正
過程中，你一定會一度想放棄，這都是很平常的事情，人本來就無法每件事都能做到好。
在你行動的前1~2年，建議你用盡全身力氣也要想辦法做到你所設定的目標，通常你設定的目標對你來說應該要很有難度，做起來會有點辛苦。
一旦你覺得太輕鬆，那這就不是一個好目標，因為你只是在按照你原本的步調前進。
會建議你目標設定難一點是因為，就算真的沒做到，離你的目標其實差距也不會太遠，再努力一下下就可以到達了。
如果你發現你制訂的計畫很難做到，你已經努力開源也努力節流了，還是很難在你設定的年限之內存到頭期款，那麼你可以考慮拉長年限。
或者是下修你房子的條件，原本3房改2房，再則就是離市中心遠一點等等之類的，來靠近你的目標。
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