買二手房注意事項
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買二手房注意事項有哪些?3大技巧帶你避開地雷房

Last Updated on 2022 年 4 月 28 日 by maple

買房這個目標是我在剛畢業時萌生的念頭,那時候從親友口中了解一些他們自己的買房經驗,然後就開始上網找物件、約房仲看房。(相信我自己買房注意事項真的很多)

剛開始看的第一間房連房屋類型、自己的買房需求、買房的條件都搞不清楚,買房 考慮 重點都不知道,後來透過一堂理財Youtuber-Selena新手買房全攻略這門課慢慢建立起一個架構。(文末有免費試聽)

我相信你也有買房動機,但是你可能不太了解自己想要居住的地點、需要什麼樣的生活機能,隨著不斷的學習、不斷的看房行動,你會慢慢的知道自己想要什麼。

像我自己,以目前的經濟狀況來說,偏向先買個二手房居住,然後再用小房換大房的方式,慢慢換到自己的理想房。

所以這一篇文章,我統整了買二手房注意事項、以及一些買中古屋技巧,之後看房時也能透過這篇文章,了解自己還有哪裡沒有注意到的。

先大致上讓你了解我的看房邏輯:

主要看房技巧為:周邊環境 ▶大樓環境 ▶室內環境

  • 周邊環境:重大建設有哪些?公園綠地在哪裡?生活採買往哪裡?是否有嫌惡設施?
  • 大樓環境:管理員是否有認真管理?管理費是否很多人欠繳?走廊是否堆放雜物?如果有這個特點出現我絕對不會買!!!哪個特點內文告訴你~
  • 室內環境:是否漏水壁癌?水壓狀況?窗戶面哪裡?(採光、通風)景觀陽台看出去狀況?格局方不方正?動線安排?坪效?等等。

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哪些算是二手房?

買二手房注意事項

以買房管道來看,主要有跟建商購買的「預售屋」、和跟屋主購買的「二手屋」,其中二手屋就包括「中古屋、新成屋」。

以下就來簡單介紹一下,「預售屋」和「二手屋」:

預售屋中古屋、新成屋
定義尚未蓋好,全新沒人住過已經蓋好,有人住過
向誰購買?建商(業務、代銷公司)屋主
付費方式分期付款一次付2成左右的頭期款
價格相對較高(未來的房價)相對較低
公設比偏高高、中等、偏低
房屋狀況憑圖片想像實際屋況可以看
格局交屋前可以客變無法客變

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二手房的優缺點分析

買二手房注意事項

簡單來說,二手屋就是就別的屋主手上買來的房子,你的購買對象是屋主不是建商。

二手屋還有分成年紀比較輕的「新成屋」,和有點年紀的「中古屋」。

下面這張表格讓你了解2者的差異:

新成屋V.S中古屋

新成屋中古屋
定義5~10年以內的新房子,住過的人偏少10年以上的房子,住過人偏多,有可能轉了好幾手了。
頭期款需要準備2成需要準備2成
貸款狀況7~8成(按照實際狀況有所差異)6~8成(按照實際狀況有所差異)
公設比偏高(很多跟預售屋一樣)偏低
可選的戶別較少,需要等有人釋出較少,需要等有人釋出
屋況屋況整體條件中上屋況較差,管線極有可能需要重牽。

二手房優點

  • 所在地點的周邊環境機能相對預售屋成熟。
  • 價格相對適合首購族、小資族、黃金貴族去負擔。
  • 坪效相對較好,同樣的權狀但因為公設比相對較低,室內實際坪數會比較大。

二手房缺點

  • 一次需要拿出至少2成的頭期款。
  • 屋況需要整理,像是:油漆要重新漆過、管線重牽。
  • 可以選的戶別相對較少,需要等要賣的人釋出。
  • 外觀上沒有新房子這麼美觀。

買二手房注意事項

買二手房注意事項

買二手房的注意事項是我自己比較在意的點,不一定是每個人都會在意的點,可以自行評估,篩選出你比較在意的地方。

周邊環境

1.重大建設:

  • 周邊的交通建設:像是:距離火車站、捷運站走路幾分鐘,通常我一到看房的地點就會打開Map實際看一下距離,真的很喜歡這個物件我會勤奮一點會親自走走看。
  • 周邊的各大百貨公司、成熟的商圈:各大百貨公司、成熟的商圈都會帶來人潮、錢潮,相對就會支撐房價,以台中來說,只要有商圈基本上房子都會很保值。
  • 圖書館、美術館:因為大家都希望自己生活在一個有質感的地方,而圖書館、美術館周圍就有這樣的氛圍,這些設施是可以幫助房子保值的,像是:高雄美術館附近、台中國立公共資訊圖書館附近。
  • Bonus!我自己還會看周邊新蓋房子的建設公司是哪幾間:通常知名的建商看中的區域都會滿保值的,如果附近沒有新房子在蓋,就看看附近蓋好的建案。

2.公園綠地河流:

  • 不管是大公園、小公園,大河流、小河流,周邊的房子很容易就會有永久棟距,不用擔心你家對面將來又蓋起來一個新大樓。我自己很喜歡有公園綠地的地方,以綠園道來說,就可以沿著周邊跑步,公園的話就可以帶自家的狗狗們去散散步。

3.生活採買:

  • 大型、中型、小型超市:了解最近的家樂福、全聯、7-11在哪裡,連7-11都沒有的地方就該擔心了!

4.嫌惡設施:

  • 高壓電塔、變電所、加油站、公廟、垃圾場、焚化爐,都是很容易會被討厭的設施,縱使你不在意,當你要脫手時不一定別人也都不在意,所以盡量避免在這些設施的周邊。

大樓環境

1.管理員、管理費:

一進大廳,我會先看看管理員有沒有認真在做著「管理」的工作,管理員是不是24小時都有,包裹都怎麼保管等等,管理費有沒有很多人欠繳(公告欄會公布)。

2.社區公設環境:

像是走道會不會有人放自己的雜物,新成屋比較不會有這種問題,中古屋的走廊有時候就會被堆放自己的私人物品,另外,我也會看大廳的維持的狀況如何、逃生樓梯維護的狀況。

3.鄰居素質:

  • 其實這個有點難以判別,主要就是看你的走道會不會有人堆放雜物,通常會把雜物直接放公共走道的居民,都是貪圖自己的方便素質比較堪憂,不過,我發現近期很多大樓因為逃生的關係,都會規定住戶不可以置放雜物。(縱使以前都會堆放一堆雜物的,在高雄城中城事件後好像就比較少見了)
  • 另外,我自己會看一下居民的年紀,我個人比較偏好年齡層年輕化一點的居民,這真的就是個人喜好了,因為工作關係面對太多難以伺候的長青族們,我大概知道這樣的環境會讓我不能放鬆。(哈哈,小小抱怨一下)

室內環境

1.漏水壁癌:

這個是我覺得最好分辨的問題,其實你只要到Google搜尋相關圖片就大概會分辨了,以下也會提供你我看過的各種漏水狀況。

漏水、壁癌大致上會出現在哪個地方?

  • 你的窗邊、冷氣窗周圍,有些會透過重新漆油漆蓋過去,請小心看。
  • 頂樓戶那就要注意天花板有沒有水漬,如果天花板封起來了,那看有沒有維修孔可以透過手機拍照確認一下是否漏水。
  • 浴室周圍的牆壁,通常都是偏下面一點的牆壁,因為水管在那邊。
  • 廚房洗手台的下面,這個部分我自己是覺得滿好維修的,管子換新的應該就可以解決,看你會不會在意。

2.膨拱:

就是你地板(磁磚)踩起來有空氣感,在嚴重一點的會直接爆開給你看,我就有看過爆開的,原因有很多種可能,可能是當時施工品質、地磚材料有關,因為熱脹冷縮的關係,通常磁磚都會預留一些縫避免爆開。

3.水壓狀況:

打開水龍頭看看水流情形,會不會有水流太小的問題,馬桶也要沖水看看,水壓太小的個人比較不愛。

4.窗戶面向:

這跟你的採光和通風有關係,通常實體屋其實都感受得出來採光和通風,我覺得比較難的是預售屋,你需要知道窗戶面向什麼方位,需要了解夏天吹什麼風冬天吹什麼風,避免開窗的地方風都吹不進來。

5.景觀陽台看出去狀況:

這就看你在不在意風景了,當然有個美美的風景確實會很chill,但你還要考慮到自己會不會常常走出陽台,像是,夏天有蚊子的狀況下,使用程度高不高等等。

6.格局:

方正的格局真的會比較好規劃,也比較好脫手,像是:長方形的格局有個很大的問題,就是很容易中間區域的採光不佳,我還有看過扇型的格局,真的很容易會有一些浪費的空間,如果你想買的格局比較奇怪,建議就要透過設計師的巧手去改善了。

7.動線:

這個其實看每個人的習慣,我自己的話只要走起來是順暢的就好,另外我自己不喜歡走廊太寬太長的,因為走廊並不是一個會常常使用的空間,寧願把那些坪數放在客廳、餐廳的配置。

8.坪效:

其實我主要只有看公設比,台中比較新一點的大樓公設比都在33%左右,20幾年的大概都落在28%左右。

另外,我有看過有一些陽台做的超大,然後室內小小的這種中古屋,這種就滿看各自的喜好的,因為陽台坪數價格跟室內坪數價格是一樣的,我希望錢花在我會很常使用的空間裡啦,陽台的話我覺得有個2~3坪(工作陽台+景觀陽台)就很不錯用了。

以上是我去看二手屋時主要會在意的地方,當然還有很多地方沒有提到的,歡迎下面留言跟我分享你的看屋秘訣~

另外,沒有所謂100分的房子,一定要有所取捨,你可以列出優先順序清單,將你最在意的條件排在第一順位,當第一順位的條件都有滿足再來考慮第二順位裡面的條件。

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新手買房全攻略
圖片來源:新手買房全攻略

在過去爸媽那個年代,只要你肯努力,不用理財,只要無腦存錢就可以買得起房子,以我們家來說,我爸在菜市場工作而已,在我出生後幾年就可以買得起高雄的一棟5樓透天厝。

反觀現在,你要不吃不喝幾年才買得起一個公寓?如果這時候又遇到不肖房仲,騙走你的錢,或者買到瑕疵屋回不來,不是會很嘔嗎?

你在新聞上看到的買房糾紛,很多不都是過度相信房仲,沒有自己的判斷力,或者被一些文謅謅的條文搞得頭昏眼花,一不小心就簽名蓋章了。

這些都是因為平常沒有學習房地產的知識,買房是好幾百萬的事情,一不小心就是好幾10年的積蓄變成0,如果你一輩子都不買房,當然就不需要這些知識。

如果你有預計要買房,或者已經在看房了,我很推薦你去上上看一堂免費的房地產研討會,課程老師Selena & Wayne,會跟你分享在高房價時代怎麼買到自己的小窩。

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(二)課程重點:這是一個套裝組合的課程,總共有3個方案,方案A.主要帶你規劃你的買房目標和買房的財務健檢。方案B.會教你從0買到一間高CP值,可以投資+自住的夢想房。方案C.教你認識各種投資房地產的方式,主打隔套收租。

(三)課程費用:

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(四)課程退款政策:知識型產品,售出後就不退款。

(五)我的小心得:主要的買房架構、邏輯知識,都是由這堂課所建立的,透過這堂課程幫我省了很多自己找資料的時間,讓我能夠比其他新手更快進入狀況。

課程裡面還會提供你相關的買房工具,像是買房計算機算出自己可以買多少錢的房子。裡面還會告訴你當不夠錢買房子該怎麼辦,我覺得最有價值的就是會跟你講解房貸的運用,這是很多人會忽略的。

對一個買房新手來說,我覺得最重要的就是找到「適合你的學習資源」,你要看得懂、讀得懂這樣的學習才會有意義,也才能夠有機會買到低於價值的好房子,而這堂免費課程我覺得講解簡單,課程內容可以輕易吸收。

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我的評價文章:房地產課程推薦,0經驗也能買到夢想房也能買在甜甜價

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by maple

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