Last Updated on 2022 年 11 月 16 日 by maple

買房這個目標是我在剛畢業時萌生的念頭，那時候從親友口中了解一些他們自己的買房經驗，然後就開始上網找物件、約房仲看房。(相信我自己買房注意事項真的很多）

剛開始看的第一間房連房屋類型、自己的買房需求、買房的條件都搞不清楚，買房 考慮 重點都不知道，後來透過一堂理財Youtuber-Selena新手買房全攻略這門課慢慢建立起一個架構。(文末有免費試聽）

我相信你也有買房動機，但是你可能不太了解自己想要居住的地點、需要什麼樣的生活機能，隨著不斷的學習、不斷的看房行動，你會慢慢的知道自己想要什麼。

像我自己，以目前的經濟狀況來說，偏向先買個二手房居住，然後再用小房換大房的方式，慢慢換到自己的理想房。

所以這一篇文章，我統整了買二手房注意事項、以及一些買中古屋技巧，之後看房時也能透過這篇文章，了解自己還有哪裡沒有注意到的。

先大致上讓你了解我的看房邏輯：

主要看房技巧為：周邊環境 ▶大樓環境 ▶室內環境

• 周邊環境：重大建設有哪些？公園綠地在哪裡？生活採買往哪裡？是否有嫌惡設施？
• 大樓環境：管理員是否有認真管理？管理費是否很多人欠繳？走廊是否堆放雜物？如果有這個特點出現我絕對不會買！！！哪個特點內文告訴你～
• 室內環境：是否漏水壁癌？水壓狀況？窗戶面哪裡？（採光、通風）景觀陽台看出去狀況？格局方不方正？動線安排？坪效？等等。

相關閱讀：

如何存到買房頭期款？只要4步驟小資也能在5年內存到頭期款

5步驟釐清買房需求，快速找到你的理想房

哪些算是二手房？

以買房管道來看，主要有跟建商購買的「預售屋」、和跟屋主購買的「二手屋」，其中二手屋就包括「中古屋、新成屋」。

以下就來簡單介紹一下，「預售屋」和「二手屋」：

	預售屋	中古屋、新成屋
定義	尚未蓋好，全新沒人住過	已經蓋好，有人住過
向誰購買？	建商（業務、代銷公司）	屋主
付費方式	分期付款	一次付2成左右的頭期款
價格	相對較高（未來的房價）	相對較低
公設比	偏高	高、中等、偏低
房屋狀況	憑圖片想像	實際屋況可以看
格局	交屋前可以客變	無法客變

相關閱讀：頭期款不夠怎麼辦？5種私藏解決方法大公開

二手房的優缺點分析

簡單來說，二手屋就是就別的屋主手上買來的房子，你的購買對象是屋主不是建商。

二手屋還有分成年紀比較輕的「新成屋」，和有點年紀的「中古屋」。

下面這張表格讓你了解2者的差異：

新成屋V.S中古屋

	新成屋	中古屋
定義	5~10年以內的新房子，住過的人偏少	10年以上的房子，住過人偏多，有可能轉了好幾手了。
頭期款	需要準備2成	需要準備2成
貸款狀況	7～8成（按照實際狀況有所差異）	6~8成（按照實際狀況有所差異）
公設比	偏高（很多跟預售屋一樣）	偏低
可選的戶別	較少，需要等有人釋出	較少，需要等有人釋出
屋況	屋況整體條件中上	屋況較差，管線極有可能需要重牽。

二手房優點

• 所在地點的周邊環境機能相對預售屋成熟。
• 價格相對適合首購族、小資族、黃金貴族去負擔。
• 坪效相對較好，同樣的權狀但因為公設比相對較低，室內實際坪數會比較大。

二手房缺點

• 一次需要拿出至少2成的頭期款。
• 屋況需要整理，像是：油漆要重新漆過、管線重牽。
• 可以選的戶別相對較少，需要等要賣的人釋出。
• 外觀上沒有新房子這麼美觀。

買二手房注意事項

買二手房的注意事項是我自己比較在意的點，不一定是每個人都會在意的點，可以自行評估，篩選出你比較在意的地方。

周邊環境

1.重大建設：

• 周邊的交通建設：像是：距離火車站、捷運站走路幾分鐘，通常我一到看房的地點就會打開Map實際看一下距離，真的很喜歡這個物件我會勤奮一點會親自走走看。
• 周邊的各大百貨公司、成熟的商圈：各大百貨公司、成熟的商圈都會帶來人潮、錢潮，相對就會支撐房價，以台中來說，只要有商圈基本上房子都會很保值。
• 圖書館、美術館：因為大家都希望自己生活在一個有質感的地方，而圖書館、美術館周圍就有這樣的氛圍，這些設施是可以幫助房子保值的，像是：高雄美術館附近、台中國立公共資訊圖書館附近。
• Bonus！我自己還會看周邊新蓋房子的建設公司是哪幾間：通常知名的建商看中的區域都會滿保值的，如果附近沒有新房子在蓋，就看看附近蓋好的建案。

2.公園綠地河流：

• 不管是大公園、小公園，大河流、小河流，周邊的房子很容易就會有永久棟距，不用擔心你家對面將來又蓋起來一個新大樓。我自己很喜歡有公園綠地的地方，以綠園道來說，就可以沿著周邊跑步，公園的話就可以帶自家的狗狗們去散散步。

3.生活採買：

• 大型、中型、小型超市：了解最近的家樂福、全聯、7-11在哪裡，連7-11都沒有的地方就該擔心了！

4.嫌惡設施：

• 高壓電塔、變電所、加油站、公廟、垃圾場、焚化爐，都是很容易會被討厭的設施，縱使你不在意，當你要脫手時不一定別人也都不在意，所以盡量避免在這些設施的周邊。

大樓環境

1.管理員、管理費：

一進大廳，我會先看看管理員有沒有認真在做著「管理」的工作，管理員是不是24小時都有，包裹都怎麼保管等等，管理費有沒有很多人欠繳（公告欄會公布）。

2.社區公設環境：

像是走道會不會有人放自己的雜物，新成屋比較不會有這種問題，中古屋的走廊有時候就會被堆放自己的私人物品，另外，我也會看大廳的維持的狀況如何、逃生樓梯維護的狀況。

3.鄰居素質：

• 其實這個有點難以判別，主要就是看你的走道會不會有人堆放雜物，通常會把雜物直接放公共走道的居民，都是貪圖自己的方便素質比較堪憂，不過，我發現近期很多大樓因為逃生的關係，都會規定住戶不可以置放雜物。（縱使以前都會堆放一堆雜物的，在高雄城中城事件後好像就比較少見了）
• 另外，我自己會看一下居民的年紀，我個人比較偏好年齡層年輕化一點的居民，這真的就是個人喜好了，因為工作關係面對太多難以伺候的長青族們，我大概知道這樣的環境會讓我不能放鬆。（哈哈，小小抱怨一下）

室內環境

1.漏水壁癌：

這個是我覺得最好分辨的問題，其實你只要到Google搜尋相關圖片就大概會分辨了，以下也會提供你我看過的各種漏水狀況。

漏水、壁癌大致上會出現在哪個地方？

• 你的窗邊、冷氣窗周圍，有些會透過重新漆油漆蓋過去，請小心看。
• 頂樓戶那就要注意天花板有沒有水漬，如果天花板封起來了，那看有沒有維修孔可以透過手機拍照確認一下是否漏水。
• 浴室周圍的牆壁，通常都是偏下面一點的牆壁，因為水管在那邊。
• 廚房洗手台的下面，這個部分我自己是覺得滿好維修的，管子換新的應該就可以解決，看你會不會在意。

2.膨拱：

就是你地板（磁磚）踩起來有空氣感，在嚴重一點的會直接爆開給你看，我就有看過爆開的，原因有很多種可能，可能是當時施工品質、地磚材料有關，因為熱脹冷縮的關係，通常磁磚都會預留一些縫避免爆開。

3.水壓狀況：

打開水龍頭看看水流情形，會不會有水流太小的問題，馬桶也要沖水看看，水壓太小的個人比較不愛。

4.窗戶面向：

這跟你的採光和通風有關係，通常實體屋其實都感受得出來採光和通風，我覺得比較難的是預售屋，你需要知道窗戶面向什麼方位，需要了解夏天吹什麼風冬天吹什麼風，避免開窗的地方風都吹不進來。

5.景觀陽台看出去狀況：

這就看你在不在意風景了，當然有個美美的風景確實會很chill，但你還要考慮到自己會不會常常走出陽台，像是，夏天有蚊子的狀況下，使用程度高不高等等。

6.格局：

方正的格局真的會比較好規劃，也比較好脫手，像是：長方形的格局有個很大的問題，就是很容易中間區域的採光不佳，我還有看過扇型的格局，真的很容易會有一些浪費的空間，如果你想買的格局比較奇怪，建議就要透過設計師的巧手去改善了。

7.動線：

這個其實看每個人的習慣，我自己的話只要走起來是順暢的就好，另外我自己不喜歡走廊太寬太長的，因為走廊並不是一個會常常使用的空間，寧願把那些坪數放在客廳、餐廳的配置。

8.坪效：

其實我主要只有看公設比，台中比較新一點的大樓公設比都在33％左右，20幾年的大概都落在28％左右。

另外，我有看過有一些陽台做的超大，然後室內小小的這種中古屋，這種就滿看各自的喜好的，因為陽台坪數價格跟室內坪數價格是一樣的，我希望錢花在我會很常使用的空間裡啦，陽台的話我覺得有個2~3坪（工作陽台＋景觀陽台）就很不錯用了。

以上是我去看二手屋時主要會在意的地方，當然還有很多地方沒有提到的，歡迎下面留言跟我分享你的看屋秘訣～

另外，沒有所謂100分的房子，一定要有所取捨，你可以列出優先順序清單，將你最在意的條件排在第一順位，當第一順位的條件都有滿足再來考慮第二順位裡面的條件。

買房新手知識補給站

在過去爸媽那個年代，只要你肯努力，不用理財，只要無腦存錢就可以買得起房子，以我們家來說，我爸在菜市場工作而已，在我出生後幾年就可以買得起高雄的一棟5樓透天厝。

反觀現在，你要不吃不喝幾年才買得起一個公寓？如果這時候又遇到不肖房仲，騙走你的錢，或者買到瑕疵屋回不來，不是會很嘔嗎？

你在新聞上看到的買房糾紛，很多不都是過度相信房仲，沒有自己的判斷力，或者被一些文謅謅的條文搞得頭昏眼花，一不小心就簽名蓋章了。

這些都是因為平常沒有學習房地產的知識，買房是好幾百萬的事情，一不小心就是好幾10年的積蓄變成0，如果你一輩子都不買房，當然就不需要這些知識。

但如果你有預計要買房，或者已經在看房了，我很推薦你去上上看一堂免費的房地產研討會，課程老師Selena & Wayne，會跟你分享在高房價時代怎麼買到自己的小窩。

前往 免費買房新手課程 

（一）課程老師：Selena & Wayne

（二）課程重點：這是一個套裝組合的課程，總共有3個方案，方案A.主要帶你規劃你的買房目標和買房的財務健檢。方案B.會教你從0買到一間高CP值，可以投資＋自住的夢想房。方案C.教你認識各種投資房地產的方式，主打隔套收租。

（三）課程費用：

	免費方案	方案A.	方案B.	方案C.
費用	✘	$197美金/終身使用	$1206美金/終身使用	$1347美金/終身使用
專屬讀者優惠	✘	$99美金/終身使用	$599美金/終身使用	$727美金/終身使用
課程	認識買房關鍵核心概念	買房財務健檢＋規劃買房目標	方案A+從0開始買到夢想房。（選到保值房）	方案A+B，認識投資房地產的方式，課程主打隔套收租。
課程傳送門	免費試聽	認識 A方案	認識 B方案	認識 C方案

（四）課程退款政策：知識型產品，售出後就不退款。

（五）我的小心得：主要的買房架構、邏輯知識，都是由這堂課所建立的，透過這堂課程幫我省了很多自己找資料的時間，讓我能夠比其他新手更快進入狀況。

課程裡面還會提供你相關的買房工具，像是買房計算機算出自己可以買多少錢的房子。裡面還會告訴你當不夠錢買房子該怎麼辦，我覺得最有價值的就是會跟你講解房貸的運用，這是很多人會忽略的。

對一個買房新手來說，我覺得最重要的就是找到「適合你的學習資源」，你要看得懂、讀得懂這樣的學習才會有意義，也才能夠有機會買到低於價值的好房子，而這堂免費課程我覺得講解簡單，課程內容可以輕易吸收。

前往 免費買房新手課程 

我的評價文章：房地產課程推薦，0經驗也能買到夢想房也能買在甜甜價

延伸閱讀：

如何存到買房頭期款？只要4步驟小資也能在5年內存到頭期款

買房隱藏成本有哪些？2大新手買房一定要知道的衍生買房費用

謝謝你們看到這裡，有問題都可以寄信給我，或私訊我的IG一起討論唷~若你覺得這篇對你有幫助，請幫我登入你的帳戶，順手按5個LIKE ，或者分享我這篇文章給更多人知道， 給我一些支持與鼓勵，讓我有動力繼續產出好內容。

也可以追蹤我的ig、fb、Youtube

謝謝拉~我們下次見，再會啦~

by maple

免費抖內我：如果這篇文章有幫助到您或想鼓勵我 ，請幫我登入Google或FB，在下方處綠色的拍手圖示按5下，不需花費任何摳摳就能支持我給我鼓勵，灰熊港穴您!