Last Updated on 2022 年 11 月 16 日 by maple
怎麼買房？買房子應該是大家一生當中最有可能買的最貴的東西了，常常動輒都是好幾十年辛苦的積蓄，如果連買房的步驟都不知道如何在過程中保障自己的權益呢？
因為買房過程不是像買菜一樣，菜買差了就認賠吃掉，但是買房如果出錯，常常就是損失好幾年的辛苦錢啊，如果在過程中又碰到不肖的房仲、代書、賣家，被騙走積蓄那真的會叫苦連天啊！
因此，了解基礎的買房流程最主要是為了讓自己在買房過程中心裡會有個底，知道自己下一步該做什麼，遇到不合理的步驟要勇於說不，千萬別傻傻地照做啊！
這篇文章就是要帶你了解基本的買房流程，以及過程中有可能需要執行的步驟，讓你可以安心買到夢想屋，又不怕受傷害。
透過這篇文章你會了解：
- 中古屋和預售屋大比拼
- 預售屋的買房流程
- 中古屋、新成屋的買房流程
- 新手買房秘笈要送給你
內容目錄
中古屋和預售屋大比拼
買房是一輩子的大事，你想想看光是要存到頭期款，可能都要花上你好幾年，所以在下定決心買房時一定要更加仔細小心，因為往往出錯損失都是好幾年的薪水，最後痛心的都是自己啊！
在開始介紹買房流程之前，我先帶你初步了解中古屋和預售屋的定義、優缺點和適合的族群吧～
預售屋
＊通常指的是：房子還沒蓋好，先拿圖來給你挑。
＊優點：
- 自備款可以分期繳納，通常自備款為15~20%。
- 可以客變，省裝潢費。
- 不用一次繳納大量自備款。
- 可以挑喜好的戶別。
- 屋況好，未來換屋有利。
＊缺點：
- 無法馬上入住，所以不適合要立即入住的人。
- 交屋後才能知道屋況。
- 需要看圖自行想像空間。
＊適合族群：不想住別人住過的房子。
新成屋
＊通常指的是：5~10年以內的新房子，住過的人偏少。
＊優點：
- 可以馬上入住。
- 有可能買到時，是完全沒有人住過的。
- 有完善的公共設施。
- 可以看到實際屋況。
- 屋況偏佳，未來換屋有利。
＊缺點：
- 價格偏貴。
- 無法客變。
- 需要一次準備2成頭期款。
- 新屋的公設比會比較高，坪效上會比較差。
＊適合族群：一定要看到實體，又不想買屋況偏老的房屋。
中古屋
＊通常指的是：10年以上的房子，住過人偏多，投資客的愛。
＊優點：
- 可以馬上入住。
- 可以看到實際屋況。
- 價格相對優惠，。
- 公設偏少，可以買到的實際坪數相對多。
＊缺點：
- 無法客變，想要變動格局，通常需要花費一大筆錢。
- 需要一次準備2成頭期款。
- 上一個屋主如果屋況維持不佳，需要很大一筆裝潢費維護修繕。
- 老屋問題多，像是：漏水、壁癌最常見，看屋需要更謹慎小心。
＊適合族群：預算有限的首購族。
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怎麼買房？預售屋的買房流程
步驟1：找接待中心、或上網找專員的電話。
你可以從各大賣房網去找相關的預售屋建案的接待中心，可以直接去或者電話預約時間。
步驟2：下訂、簽約、開工款
這段期間付的費用，約為房屋總價的10~15％。
看到你滿意的格局後，你可以支付一筆訂金給代銷人員，這時候代銷人員會給你合約讓你回家慢慢看，你有5天的時間可以看這份合約，如果在這期間你想反悔趕快去退，都還不會扣錢。
除了合約之外，代銷人員也會給你一張紅單，表示你有購買某戶房屋的權力。
在5天審閱期之後，如果合約沒有什麼問題，就要進入到簽約，簽約時就要付一筆簽約金。
等到房屋開工後，你需要再付一筆開工款。
有些狀況是，你在簽約的時候，其實房子就已經在蓋了，那麼你就要在規定期間內補足開工款。
步驟3：工程款
這段期間付的費用，約為房屋總價的10~15％。
就是看房子蓋到哪裡，你就要付到哪裡，通常一個建案要蓋好需要花2~3年，依照建商的規定在這期間內，分期繳納10~15％的費用。
需要注意的是，你要跟建商確認每期的應繳金額以及繳款時間，才不會湊不到錢而毀約。
＊毀約賠償金額為你已經繳給建商的錢，建商不能再額外要求其他賠償金。
步驟4：貸款
在你簽約後到蓋好房子的這段期間，都需要非常小心自己的信用狀況，通常都是快要交屋之前才能開始辦理貸款。
當貸款成數不到你預期的狀況時，你需要自己補足剩下的款項，否則一樣是毀約。
＊毀約賠償金額為你已經繳給建商的錢，建商不能再額外要求其他賠償金。
步驟5：交屋款
這個階段需要付剩下的房屋總價5％，也是在這個階段你需要去驗屋，針對有瑕疵的地方去請建商在修繕，修完沒問題後就要支付剩下的交屋款5％。
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怎麼買房？中古屋、新成屋的買房流程
中古屋和新成屋的購買方式都是一樣的，所以在這裡我就放在一起講。
當你釐清自己的買房需求、知道自己想買的房屋類型後，如果你選擇的是中古屋或新成屋這種房子的話，接下來的流程就是你會遇到的一系列步驟。
| 找房仲 | 下斡旋 | 簽約 | 用印 | 完稅 | 貸款 | 交屋 |
| 沒有熟人，需花較長時間篩選。 | 3~5天的審閱期。 | 議價完成後簽約 | 簽約完後7~10天。 | 用印完後7~14天。 | 約需2週，建議「簽約」完後開始找銀行核貸。 | 一天完成。 |
步驟1：找房仲
要買中古屋或新成屋的，通常都是需要透過仲介去幫你找房，你可以把你的需求直接告訴你認識或朋友介紹的房仲，或者直接上各大賣房網，直接聯絡負責該案子的房仲約帶看。
我自己的經驗是，有認識的或朋友介紹的是最好的，因為已經被朋友篩選過了，或者因為跟你有交情比較信得過，在過程中效率會提高很多。
如果你沒有認識的，那麼前期你就需要花點時間去篩選房仲，透過大量接觸不同房仲後，你會發現你自己比較信得過的是哪種房仲，例如：你可以找願意真誠地回答你任何問題，願意幫你解決疑慮的。
我自己最後篩選完後，還是固定1~2個房仲，其中配合最久的就是當初同事介紹的，他會丟他覺得適合我的物件給我，不過很多時候是我自己會丟我覺得不錯的物件給他，請他幫我預約。
可能我自己有一些基礎的房地產概念，所以判斷過地點，看一下周邊環境，屋齡合理，有我要的必備需求，我就會請他幫我聯絡帶看，而我自己也發現我目前有開過價或下斡旋的物件有2個，這2個都是我自己丟給他帶看的。
我不知道你會適合哪一種模式，我是偏向主動出擊的那種，因為通常有特A物件存在時，房仲會偏向先推給他覺得比較有可能會購買的那一組。
如果你才剛開始看房，跟房仲熟悉度不高或者他判斷你只是來逛逛而已，就不會被列入優先帶看的那一群，所以自己找房源然後丟給你信任的房仲也會是一個不錯的選擇。
步驟2：看到心儀的房子，一定要「下斡旋」？
你一定常常都會聽到「下斡旋」這個詞，但其實他並沒有明文規定應該要怎麼做，但「斡旋金」是有法律效力的唷～表示你確實有購買的想法，比較常見的做法是付5萬～10萬，或者房屋總價的 2~3%。
而有些人會選擇簽「要約書」，你可以把「要約書」想成購買意願書，不用付金錢，但是「跟「斡旋金」一樣都具有法律效力，而「斡旋金」或「要約書」都有3～5天的審閱期，審閱期內反悔都還不用賠償。
如果下了「斡旋」或下了「要約」想反悔了怎麼辦？
| 買方反悔不買 | 賣方反悔不賣 | |
| 斡旋 | 斡旋金由賣方沒收 | 退給買方2倍斡旋金 |
| 要約書 | 賠償房屋成交價的3％ | 賠償房屋成交價的3％ |
當賣方接收你的斡旋時，這筆費用會轉為之後房屋的「定金」，如果不收這筆費用則會一毛不差的退給你，所以給5萬斡旋就是退5萬回來，如果有用任何名義給你扣錢，那你要趕快跟這個房仲說掰掰了。
步驟3：簽約
當買賣雙方議價完成後，接下來就是「簽約」，這期間要付的款項為房屋成交價的10％，在簽完約後的2~3天補齊。（如果買方要向銀行貸款8成，可以跟賣方協調簽約、用印、完稅的％數）
透過白紙黑字的合約書，寫下付款方式、還有買賣條件，確定合約書的內容後，在「代書」的見證下，雙方需要簽名蓋章，買方在這時候會被要求簽一張擔保本票，本票上的金額會和銀行貸款相同，會在交屋當天退還給買方作廢。
簽完約後你就可以開始拿著你的「房屋買賣合約書」，開始去銀行詢問貸款的相關事宜，並且開始貸款。
內容很多，幫你條列式整理一下：
＊這步驟要付的款項為房屋成交價的10％，在簽完約後的2~3天補齊。
＊合約書主要內容：付款方式、買賣條件。
＊第三方人員：代書見證，雙方簽名蓋章。
＊買方簽擔保本票：本票金額＝銀行貸款金額。
＊擔保本票取回時間：交屋當天。
＊簽完約後你需要：開始找銀行貸款，選定方案較優的房貸申請。
步驟4：用印
簽約完後的7~10天，這期間要付的款項為房屋成交價的10％。（如果買方要向銀行貸款8成，可以跟賣方協調簽約、用印、完稅的％數）
代書會請買方、賣方，攜帶所有過戶、報稅需要的證明文件到場。
主要會需要蓋印章（用印）的文件有4件：
＊增值稅申報書
＊契稅申報書
＊登記申請書
＊所有權移轉契約書
步驟5：完稅
用印完後的7~14天，這期間要付的款項為房屋成交價的10％。（如果買方要向銀行貸款8成，可以跟賣方協調簽約、用印、完稅的％數）
跟稅務相關（增值稅、契稅、登記、所有權移轉）的單據核發以後，代書會請買方跟賣方出來繳稅。
稅費繳納完畢後，就可以將房屋過戶給買方了，沒錯，在銀行尚未核貸之前就會先把房屋過戶給買方，這樣銀行才會有擔保品，貸款才下得來。
但是，如果銀行告知貸款成數沒辦法給到8成時，你需要在這個期間補足剩下的費用。
到此步驟你已經付了20~30%的頭期款了。
步驟6：貸款
銀行核貸，錢撥入你的帳戶。
步驟7：交屋
這時候代書會協助雙方做房屋的點交，像是確認你的權狀，確認你的屋況，水電費瓦斯費也是在這期間結算，代書也會在這時候退還你的擔保票。
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