房地產投資入門
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房地產投資入門,7種投資房地產的方法

房地產投資入門有什麼方法呢?房地產投資是什麼呢?

很多人都說買房有分成「自住」和「投資」,但其實只要『買房』都是屬於投資!

一提到房地產投資你可能會認為這是好幾百萬才能開始的投資項目,但其實很多都是屬於低門檻,甚至有些是透過別人的錢來去投資的。

房地產是屬於開槓桿的一種投資方式,以1千萬的房子來說,你可以用2成的頭期款就買得到,也就是說你開了5倍槓桿,一點點獲利就是5倍放大,當然也是5倍虧損。

所以想透過房地產投資一定要做足功課再進場,避免成為那個待宰的羔羊。

雖然你一定常常聽到「房子只會漲不會跌」,不管現在的房市熱不熱、買氣好不好,再熱的市場都會有賠錢的物件,再冷的市場都會有高獲利的物件。

在租屋市場中會賠錢的物件,在買賣市場中有可能就是高獲利物件,在買賣市場中乏人問津的物件,在租屋市場中搞不好是個搶手貨!

了解投資房地產的各種方式,可以幫助你用更多面向的角度去看待任何一個有可能賺錢的物件,這篇文章主要是想要跟你分享7種投資房地產的方式、優缺點分析。

這篇文章主要內容有:

  • 房地產投資是什麼?
  • 房地產投資入門的眉角
  • 7種投資房地產的方式
  • 新手想投資房地產「停、看、聽」
  • 認識房地產的關鍵學習資源

房地產投資是什麼?

不管你買房的目的是要自住還是要投資,只要買房地產就是投資!

只要是投資就一定會有風險,沒有所謂的保本或者保證一定漲這回事!很多人都會認為買進房子未來都一定是會漲的,但真的是這樣嗎?

不管房市再熱,翻開實價登錄一定都會有某些建案是下跌的,你想買到這種房子嗎?市況好的時候,每個房仲都一定會跟你說你現在買絕對都是買在最低點,但真的是這樣嗎?

房地產投資入門
2015~2019房價有一波下跌

在2015~2019年期間就有一波下跌潮,關於什麼樣的狀況下房市會下跌,我很建議你去看下面這部影片,觀點非常客觀而且邏輯很清晰。

房地產投資入門的眉角

1.了解投資台灣房地產的投報率

根據全球房地產指南所提供的數據,台灣房地產的租金收益只有大約2%的投報率,隨便一個東南亞國家的投資報酬率都比台灣好。

不過,我個人覺得台灣的房地產還是屬於可以投資的項目,因為投資房地產不單純只能靠收租金來獲取收益,收取租金賺取現金流是最單純的一種做法。

有時候我們甚至還可以運用銀行的相關政策來增加報酬率,像是:房貸可以借到更低的利率、寬限期可以拉得更長、房貸成數可以8成左右等等。

2.投資房地產賺取收益主要有2種方式

買二手房注意事項

先大致上介紹一下,這2種分別是「賺取現金流」和「賺取價差」,賺取價差通常都是屬於短期獲利,你可以想成「股票做波段」的那種概念,而賺取現金流通常會持有比較久,類似「存股」的概念。

先來說明「賺取現金流」這個部分,其實就是你常聽到收租金的「包租公」、「包租婆」們。

這種類型通常屬於長期持有,持有時間都是以年為單位,主要目的是想要賺取每個月穩定的現金流。

而「賺取價差」,通常持有年限以月為單位,短進短出是他們主要的風格,比較常見的是以低價購買屋況偏差的二手中古屋,在重新拉皮後拋到市場去賣給自住客。

7種投資房地產的方式

買二手房注意事項

投資沒有唯一的標準,不同的物件透過不同的詮釋方式就有可能創造出不同的價值。

老宅透過一些巧妙的手法也能煥然一新,成為熱門景點,物件是死的,方法是活的,多多了解不同的應用方式,可以創造出無限可能。

1.當包租公、包租婆

第一個最直覺的就是當包租公、包租婆,按照你的客群你可以選擇二手中古屋重新裝潢或者購買新成屋然後裸屋出租,方式有很多種按照當下的情勢去做變化。

  • 優點:購屋後可以馬上透過相關租屋網站出租、每個月都會有固定的現金流、可以搭配相關優惠貸款再從房子貸錢出來投資。
  • 缺點:需要先準備頭期款、可能會有空租期、需要負擔後續的修繕費用。

2.隔套收租

這個核心概念跟當包租公、包租婆是一樣的,但是你需要找的物件是相對老舊的爬梯公寓,因為成本相對低廉,室內空間相對比較大,能發揮最大坪效。

隔套收租的學問會比較多,需要注意的問題也比較多,相對的報酬率也比較高,而且你還可以透過募資的方式,不花自己的任何一毛錢就做到,但是真心建議先跟有經驗的人學習請教。

  • 優點:每個月都會有固定的現金流、未來可以搭配相關優惠貸款再從房子貸錢出來投資、報酬率偏高、可以透過募資的方式進行。
  • 缺點:可能會有空租期、需要負擔後續的修繕費用。

3.Airbnb

如果你有閒置的空間,不管是住家還是工作室,或者是說可以透過租長期套房在自己裝潢後,透過Airbnb這個管道去收取日租金。

值得注意的是如果你是要透過租賃別人的房子重新裝潢的,租約要越長越好。

  • 優點:小資金就可以開始。
  • 缺點:需要需要負擔後續的修繕費用、需要處理的事情比較雜、會有空租期。

4.打造成民宿

民宿也是近期一個可以獲利的項目,但是因為觀光地區的民宿大部分都已經飽和,必須要做出差異性才會讓人想去。

曾經我去宜蘭玩的時候,那時候疫情比較趨緩了,我訂了一間民宿,當天就只有我這組客人,雖然住起來是很爽啦,想想如果我是民宿主人,我會很擔心這樣慘澹的生意。

  • 優點:賺取日現金流。
  • 缺點:不可能天天都滿租、觀光地區的競爭度很強、起始資金相對較大。

5.當二房東

通常都是挑選地點好的老舊屋子跟原來的屋主租一個長期合約,至少都是簽5年以上的那種,將這些老舊房子重新裝潢再出租。

當你的裝潢越高級,成本就會越貴,因此你所需要回本的時間也會越長,所以跟原屋主簽的契約也要越長,這樣租約到期時才會有賺到錢。

  • 優點:小資金就可以啟動。
  • 缺點:房子不會是自己的、需要管理房客處理後續事宜。

6.做價差短期投資

購買被市場低估的二手中古屋後重新拉皮,再丟回市場中去販售。

在市場很熱、賣方市場的時候,投資客往往都會直接買入市價,在用市價的1.5~1.8倍左右出售。

我自己覺得就是在變相炒房啦,所以我都不買投資客拉好皮的房子,投資客的房子很好判斷,通常會動天花板的燈、牆壁油漆、地板貼皮(仔細看接縫處很多都貼得很隨便)、廚房、浴室。

  • 優點:快速獲利了解、不用承擔後續租客問題。
  • 缺點:需要準備比較大量的資金、後續可能會有賣不出去的問題。

相關閱讀:買二手房注意事項有哪些?3大技巧帶你避開地雷房

7.買入REITs

翻成中文就是不動產投資信託(Real Estate Investment Trust),簡單來說就是將不動產證券化。

你可以透過買入跟不動產事業相關公司的證券(基金、股票)來獲利,這是進入投資房地產的最低門檻。

通常不動產事業有出租商辦給企業、醫療院所來獲取穩定租金,也有一些是透過收取貸款利息來獲取利益的。

台灣的不動產投資信託就比較沒有這麼蓬勃發展,如果你想投資這類型的項目,建議投資美國市場。

  • 優點:低門檻好入門、不用準備一大筆資金、現在立馬就可以開始投資。
  • 缺點:台灣市場選擇不多。

綜合以上,你會發現當你所需要付出的金錢成本比較大時,後續需要處理的雜事會比較少,但是當你今天需要付出的金錢成本比較少時,後續就會有很多雜事需要面對。

相關閱讀:買房頭期款要多少?一定要準備2成頭期款嗎?

新手想投資房地產「停、看、聽」

既然是「投資」那最重要的就是要獲利、要賺錢。在賣方市場時,你千萬不要跟風,一頭腦熱衝進去。

好!我承認我確實有腦熱過,看著房價越漲越高,我的情緒也跟著激昂起來,每每總是看到60分的物件就想要給他買下來,但現實時往往都告吹收場。(幸好都告吹)

為什麼呢?因為總是有人用「最快的速度」去購買屋主的底價!簡單來說就是追高啦~

這樣的情緒累積起來,你最後很有可能會受不了想妥協了,就乾脆追高退場…安餒真的有比較好嗎?

房地產投資入門過程一定要記住隨時「停、看、聽」:

停一停

當你發現房地產交易速度是以「天」為單位時,請你先停一停!!

什麼叫做以「天」為單位呢?就是今天早上看屋晚上就賣掉、還沒看屋就賣掉、3天前看的房子今天已經賣掉了,這種狀況就叫做「需求大於供給」,房市過熱了。

如果是想要買來自住可能還會咬牙買了,但是投資是以獲利為主要目的,記住了沒有你要的價格、沒有你要的地點、沒有你要的投資報酬率千萬不要被市場的情緒渲染,導致你追價買!

看一看

在股票市場當中,90%的股市成交量是由法人機構所創造,也就是說,散戶在股票市場中就像螻蟻一樣撼動不了大樹!而在房地產世界當中也是類似的道理。

要想透過房地產獲利,平常就要時不時看一看周邊房市,了解周邊居住品質,會居住這樣環境的人都是什麼樣的背景,他們的生活需求是什麼?全聯必備?交通捷運必備?

當你平常有在接觸這些資訊時,你就會很容易找到被低估的物件!

如果常常買衣服,那你一定會知道幾月是大特價,如果你常常逛大賣場,你一定會知道什麼時候是即期特賣時間。

聽一聽

請聽一聽你周邊買房的親朋好友的買房需求

如果你是想要做短期的買賣,那你的主要目標對象就是「自住客」,所以平常就要時時更新這些自住客再買房時,最在意的地方是什麼。

舉例來說:工作壓力大的就非常需要周圍有綠地、常常需要跑來跑去的業務就會傾向在交流道附近。

而如果你是想收取租金的,看是要做成學生套房還是一般的上班族套房,上班族主打的客層是?工程師?

根據你想要轉手的客層去尋找物件,去聽一聽客層的需求,撇開你的個人想法。

相關閱讀:頭期款不夠怎麼辦?5種私藏解決方法大公開

認識房地產的關鍵學習資源

新手買房全攻略

投資房地產是幾百萬的事情,我真心建議你一定要有全盤的了解在開始進場,否則很容易一次就被洗出場。

你可以透過市面上的相關書籍作為認識自己適不適合投資這個項目的第一步,再來可以透過專業的老師帶你入門,這樣你會成長得更快,也比較不容易會被市場給搞畢業。

如果你是剛開始想要學習投資房地產,我有上過一堂「隔套收租」的房地產投資課程,

這是在台北擁有一個「隔套收租」、在海外(關島)也有一個房地產的理財Youtuber-Selena& Wayne所開設,內容非常適合剛入門的新手,推薦給你。

(一)課程老師:Selena & Wayne

(二)課程重點:這是一個套裝組合的課程,總共有3個方案,方案A.主要帶你規劃你的買房目標和買房的財務健檢。方案B.會教你從0買到一間高CP值,可以投資+自住的夢想房。方案C.教你認識各種投資房地產的方式,主打隔套收租。

(三)課程費用:

免費方案方案A.方案B.方案C.
費用$197美金/終身使用$1206美金/終身使用$1347美金/終身使用
專屬讀者優惠$99美金/終身使用$599美金/終身使用$727美金/終身使用
課程認識買房關鍵核心概念買房財務健檢+規劃買房目標方案A+從0開始買到夢想房。(選到保值房)方案A+B,認識投資房地產的方式,課程主打隔套收租。
課程傳送門免費試聽 認識 A方案 認識 B方案 認識 C方案 

(四)課程退款政策:知識型產品,售出後就不退款。

(五)我的小心得:主要的買房架構、邏輯知識,都是由這堂課所建立的,透過這堂課程幫我省了很多自己找資料的時間,讓我能夠比其他新手更快進入狀況。

課程裡面還會提供你相關的買房工具,像是買房計算機算出自己可以買多少錢的房子。裡面還會告訴你當不夠錢買房子該怎麼辦,我覺得最有價值的就是會跟你講解房貸的運用,這是很多人會忽略的。

對一個買房新手來說,我覺得最重要的就是找到「適合你的學習資源」,你要看得懂、讀得懂這樣的學習才會有意義,也才能夠有機會買到低於價值的好房子,而這堂免費課程我覺得講解簡單,課程內容可以輕易吸收。

前往 免費買房新手課程 

相關閱讀:房地產課程推薦,0經驗也能買到夢想房也能買在甜甜價

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by maple

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