Last Updated on 2022 年 11 月 16 日 by maple
房價高漲、薪水不漲的年代想要『全額貸款買房有可能嗎？』『沒有頭期款可以買房嗎？』『零元購屋可行嗎？』，這篇就來跟你解密關鍵心法。
我相信你一定是擔心自己的薪水漲幅跟不上房價漲的速度才會有這種想法。
我猜你的工作性質可能跟我一樣，都是薪水漲幅偏低，想要多賺點錢，就要靠自己額外兼職，或者去學習投資理財讓自己的錢不要變薄。
針對剛開始想要買房新手來說，最大的買房門檻就是『如何存到買房頭期款？』基本上房貸大部分的人都會沒什麼問題，就是卡在頭期款！
所以才會想說有沒有可以全額貸款買房的可能！
要先跟你說清楚，全額貸款買房其實是：
- 透過增貸去補足你的頭期款，常見增貸方式：信貸、其他房屋貸款出來、二胎房貸、建商貸款。
- 透過其他貸款方式去補足你頭期款不足的問題，一定會面臨到『月還款過高』的問題。
- 常見的增貸方式，『貸款利率都沒有房貸來的便宜』，所以導致開始還貸款時，除了房貸還有你額外增貸的部分。
這篇文章就來跟你分享：
- 全額貸款常見方法
- 買房頭期款不夠的解決方案
- 頭期款一定要準備2成？這個方法1成就夠
- 認識所有房屋類型
- 房屋知識補充站
內容目錄
全額貸款常見方法
方法1.信用貸款
不用抵押品，拿你個人的信用提件去跟銀行申請貸款！
但是每個人的信用狀況都不太一樣你能談到的條件也會有一定的出入，建議可以多問幾家銀行，看看有沒有比較優惠的方案。
主要可以談的條件為：
- 還款年限
- 利率
- 代辦費用
你可以先到👉🏼👉🏼👉🏼玉山銀行的信貸試算，了解你需要月還款多少，這樣做你能不能負擔，不能負擔還是建議不要這麼做。
舉例來說：你需要借60萬，信貸最長有7年還款期限，利率2％，代辦費為3000元的狀況下，你之後的每個月需要還款7660元。
貸款的種類非常多樣化，我會建議你都問問看，然後找出比較適合你的利率和還款年限。
方法2.用其他房子去貸款（房屋增貸）
如果你名下有其他還在貸款或已經清償的房子，那麼你可以考慮拿這個房子去跟原來的貸款銀行再去貸款，可以貸款的金額為你已經償還的部分。
房屋增貸還會考慮你房屋剩下的殘值、你個人的貸款還款狀況、信用狀況來考慮是否可以在繼續增貸。
一樣要考慮之後的月還款，所以還是建議你要從各大銀行所提供的試算計算機去評估，月現金流可以負擔的，那麼你也可以考慮一下這個方案。
前往👉🏼👉🏼👉🏼中國信託商業銀行試算房貸增貸
方法3.二胎房貸
這跟『房屋增貸』非常類似，就是將你原本有的第一順位房屋貸款，再增加一個第二順位的房屋貸款，你不需要清償第一順位的房屋貸款就可以向銀行借款。
但是跟房貸增貸比起來這個的利率會比較高，所以通常的優先順序都是先詢問『房屋增貸』。
方法4.建商貸款
在購買預售屋時，有部分建商會提供你貸款，也就是說你借錢的對象是『建商』，而不是銀行，這種通常還款年限比較短，貸款利率沒有一定，要看你怎麼跟建商談。
我在查資料時也有發現幾個個案是沒有利息的，表示建商貸款可以談的空間比較大，就看你們當下怎麼去溝通。
方法5.擔保貸款
就是所謂的『8+1貸款』。
在你購買房屋時，如果超過房貸成數的部分，可以再提高貸款成數，像是富邦裝潢金房貸。
買房頭期款不夠的5個額外解決方案
方法1.基本款老招
沒錯，相信你已經猜到了，那就是『開源節流』。
以下是我自己對開源、節流的小淺見：
- 開源：如果把存錢想成水桶，那麼開源就是創造出多個水龍頭，讓這些水龍頭一直不停的加水到你的水桶當中。
▶打造自己的多重收入來源，可以是多份工作、投資收入、經營自媒體的收入等等。
- 節流：延續上個例子，節流就是避免水桶的破洞持續增加或擴大，讓水留得住。
▶將不必要的花費砍掉，留下真正需要的花費。
如果你能這樣雙管齊下，那麼你存錢速度就會比別人快很多，以我來說，我就是透過『開源節流』，讓我只用14個月就存到人生中的第一個100萬。
有時候老招之所以經典，就是因為他能夠帶給你明顯的效果，雖然不可能突然成為超級大富翁-郭台銘，但是你是能夠明顯感受到你的錢正在增長，你的生活越來越好的。
- 節流的方式：客製化省錢方法，只要4步驟你也能無痛省出第1桶金
- 開源的方式：賺錢方法有哪些？3大核心策略月薪24k也能開始翻倍賺
方法2.改變房屋類型
下面以3種房屋類型來跟你舉例，如果想要有室內空間30坪、單坪價格為25萬/坪，暫時都不考慮車位坪數。
你可以改成公寓▶華夏▶電梯大樓，選擇公設比低，可以享有的室內坪數是一樣的！
| 房屋類型 | 公設比 | 室內空間 | 購買權狀 | 總價 |
| 公寓 | 6~10% | 30坪 | 約33坪左右 | 825萬 |
| 華夏 | 15~20% | 30坪 | 約36坪左右 | 900萬 |
| 電梯大樓 | 約在30% | 30坪 | 約40坪左右 | 1000萬 |
方法3.改變付款方式
先稍微提一下買房的流程，方便後續的講解：
1.預售屋
找接待中心、或上網找專員的電話▶下訂、簽約、開工款▶工程款▶貸款▶交屋款
2.中古屋
找房仲▶看到心儀的房子，「下斡旋」？▶簽約▶用印▶完稅▶貸款▶交屋
（一）預售屋不用一次付到2成的頭期款，通常都是先付前面訂、簽約、開，之後的款項在蓋屋2~3年之間去付款，所以你會有多出幾年的時間去準備剩下的頭期款。
如果你的自備款不足，但是還款能力是沒問題的，不如直接從預售屋開始考慮～
（二）中古屋就是房子已經蓋好了，但是購屋需要付到2成以上的頭期款，因為隨著你的屋齡越來越老，可以跟銀行貸款的成數可能會下降，不足的部分就要你自己在額外去付款給屋主。
而且交易時間通常在1~2個月之間完成，也就是說，你需要一口氣準備2成以上的頭期款，沒辦法有額外幾年的時間讓你慢慢賺。
方法4.改變房屋大小
- 三房▶兩房
方法5.改變房屋地點
- 市中心▶郊區
- 蛋黃區▶蛋白區
- 台北▶高雄
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頭期款一定要準備2成？這個方法1成就夠
房子頭期款＝普遍指的是自己出2成＋8成跟銀行借。
這個假設的前提是，你買入的價格跟銀行的估價的房屋價值差不多，以下用2種情況跟你分析：
1.買入500萬的小套房，銀行估價房屋價值為400萬
- 銀行借款：估價的400萬x0.8＝320萬
- 頭期款：500萬-320萬＝180萬
這個例子的頭期款為『3.6成』
2.買入500萬的小套房，銀行估價房屋價值為600萬
- 銀行借款：估價的600萬x0.8＝480萬
- 頭期款：500萬-480萬＝20萬
這個例子的頭期款為『0.4成』
（一）也就是說當你買入低於市場價格的房子時，你就很有可能貸到比較高的成數，但是要買入比市價還要低的房子可遇不可求。
認識所有房屋類型
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10大類房屋類型優缺點、注意事項分析，適合族群推薦
房屋知識補充站
這個世代的年輕人真的活得很辛苦，想買個房子有個安身立命的家，結果被高房價、高物價壓得快喘不過氣。
在過去那個年代，只要你肯努力，不用理財，只要無腦存錢就可以買得起房子，以我們家來說，我爸是個在菜市場工作的普通百姓，在我出生後幾年就可以買得起高雄的一棟『5樓透天厝』。
反觀現在，你要不吃不喝幾年才買得起一個『公寓』？如果這時候又遇到不肖房仲，騙走你的錢，或者買到瑕疵屋回不來，不是會很嘔嗎？
你在新聞上看到的買房糾紛，很多都是過度相信房仲，沒有自己的判斷力，或者被一些文謅謅的條文搞得頭昏眼花，一不小心就簽名蓋章了。
這些都是因為平常沒有學習房地產的知識，買房是好幾百萬的事情，一不小心就是好幾10年的積蓄變成0，如果你一輩子都不買房，當然就不需要這些知識。
但如果你有預計要買房，或者已經在看房了，我很推薦你去上上看👉🏼👉🏼一堂免費的房地產研討會，課程老師Selena & Wayne，會跟你分享在高房價時代怎麼買到自己的小窩，或者是以小房慢慢換到你的理想房！
另外，Selena & Wayne（生活理財Youtuber），已經有針對買房新手出了相關的新手課程 – 新手買房全攻略。
（一）課程老師：Selena & Wayne
（二）課程重點：這是一個套裝組合的課程，總共有3個方案，方案A.主要帶你規劃你的買房目標和買房的財務健檢。方案B.會教你從0買到一間高CP值，可以投資＋自住的夢想房。方案C.教你認識各種投資房地產的方式，主打隔套收租。
（三）課程費用：
| 免費方案 | 方案A. | 方案B. | 方案C. | |
| 費用 | ✘ | $197美金/終身使用 | $1206美金/終身使用 | $1347美金/終身使用 |
| 專屬讀者優惠 | ✘ | $99美金/終身使用 | $599美金/終身使用 | $727美金/終身使用 |
| 課程 | 認識買房關鍵核心概念 | 買房財務健檢＋規劃買房目標 | 方案A+從0開始買到夢想房。（選到保值房） | 方案A+B，認識投資房地產的方式，課程主打隔套收租。 |
| 課程傳送門 | 免費試聽 | 認識 A方案 | 認識 B方案 | 認識 C方案 |
（四）課程退款政策：知識型產品，售出後就不退款。
（五）我的小心得：主要的買房架構、邏輯知識，都是由這堂課所建立的，透過這堂課程幫我省了很多自己找資料的時間，讓我能夠比其他新手更快進入狀況。
課程裡面還會提供你相關的買房工具，像是買房計算機算出自己可以買多少錢的房子。裡面還會告訴你當不夠錢買房子該怎麼辦，我覺得最有價值的就是會跟你講解房貸的運用，這是很多人會忽略的。
對一個買房新手來說，我覺得最重要的就是找到「適合你的學習資源」，你要看得懂、讀得懂這樣的學習才會有意義，也才能夠有機會買到低於價值的好房子，而這堂免費課程我覺得講解簡單，課程內容可以輕易吸收。
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